Поделиться
"Наш дом построен в 2007 году, подведены все коммуникации. В квартирах живут люди. Но дом не введен в эксплуатацию. Разрешение на строительство получено недавно. Надо ли, учитывая все обстоятельства, застройщику страховать дом для ввода в эксплуатацию и последующей регистрации прав на квартиры? Тем более что застройщик является банкротом и находится в стадии конкурсного производства" (Дмитрий).
Елена Перегудова: Печальная история. Во-первых, на каком основании там живут люди? Из вопроса неясно, как приобретались квартиры. Такое ощущение, что у жильцов нет документов на занимаемые ими помещения. Застройщику необходимо принять меры, чтобы оформить с гражданами хоть какой-то договор. Чтобы они могли в законном порядке зарегистрировать эти квартиры в собственность, дом должен быть обязательно введен в эксплуатацию. В 2007 году уже действовал закон о долевом участии в строительстве, и иного варианта, чем "долевка", для граждан сегодня нет. При регистрации первого договора с застройщиком мы потребуем договор страхования.
Возможен вариант, когда права на дом застройщик оформляет на себя на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Но при этом он должен будет распорядиться квартирами, которые когда-то людям обещал: подарить, обменять, продать. Ситуация осложняется тем, что застройщик - банкрот и находится в стадии конкурсного производства. Значит, все его имущество будет отнесено к конкурсной массе и реализовано для удовлетворения требований кредиторов. То есть после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и оформления дома на застройщика квартиры могут быть проданы вовсе не тем, кто в них живет.
Словом, застройщик должен подумать, как официально передать людям квартиры. Не просто же так они туда вселились. Жильцы введены в заблуждение - но они на это пошли сознательно.
"Я являюсь владельцем земельного участка в садоводческом товариществе "Ведуга" в Семилукском районе. Соседние участки большей площади стоят по вашей оценке дешевле. Я хотела бы узнать методику расчета кадастровой стоимости свой земли, и если полученная величина ошибочная, то изменить ее и представить эти данные в налоговую инспекцию" (М. А. Кузнецова).
Елена Перегудова: Рекомендую подготовить письменный запрос в адрес управления и отравить его на почту 36_UPR@rosreestr.ru. Вряд ли здесь установлена ошибочная величина кадастровой стоимости. Но в любом случае мы по адресу объекта определим, попал он в массовую оценку или был оценен отдельно. Если есть техническая ошибка при внесении сведений в кадастр, мы ее исправим и данные в УФНС передадим. Нет - собственнику надо будет обратиться в суд за установлением рыночной стоимости. К слову, имея кадастровый номер объекта, любой желающий может посмотреть результаты его кадастровой оценки на сайте Росреестра.
"У меня остались неприятные ощущения после обращения в территориальный отдел вашего ведомства в поселке Хохольский Воронежской области в 2011 году. Была вынуждена несколько раз ездить туда из Воронежа, где проживаю и работаю. Итогом стало свидетельство о госрегистрации права на земельный участок. Свидетельства о госрегистрации на находящийся там жилой дом нет, хотя номер дома указан в адресе земельного участка. Есть ли необходимость в регистрации данного дома и возможно ли это сделать в Воронеже?" (Ульяна Юрьевна Павлова).
Елена Перегудова: Напомню, что управление Росреестра с 2013 года не осуществляет прием документов на госрегистрацию. Эти полномочия реализуются в офисах МФЦ, в любой из них - независимо от места расположения объекта в Воронежской области - можно подать документы на регистрацию. В Воронеже шесть филиалов МФЦ - выбирайте, какой вам удобнее.
Что касается оформления дома, то я считаю, что оно не помешает. Закон о дачной амнистии в этой части продлен до 1 марта 2018 года, что позволяет зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке - как на вновь созданный объект недвижимости. Для этого нужны документы на землю и кадастровый паспорт, который заявительнице даже предоставлять не нужно. Если у Ульяны Юрьевны имеются иные основания для оформления прав на дом - может, он был ей подарен или принят ею в наследство, то эти права признаются юридически действительными и потребуют оформления при совершении сделок с данным объектом.
Итак, ранее возникшее право на дом оформлять необязательно. Если же это вновь созданный объект, то я рекомендую его оформить, тем более что госпошлина составляет всего 350 рублей, срок государственной регистрации - семь дней.
Напомню: у нас действует круглосуточный телефон доверия (473) 261-01-90. Если вы столкнулись с коррупционными проявлениями со стороны сотрудников управления Росреестра - сообщайте, будем разбираться. К сожалению, на этот номер стали звонить по всем вопросам, в основном за консультацией или справкой. Хотя для таких вопросов предназначены другие средства общения - например, интернет-приемная руководителя. Пишите, оперативно отвечу.
"В связи с изменениями в Гражданском кодексе РФ, отменившими регистрацию договоров ипотеки с 1 июля 2014 года, просим разъяснить, необходимо ли подавать на госрегистрацию дополнительные соглашения к договорам ипотеки, которые не касаются самого предмета ипотеки (изменения либо прекращения обременения), а связаны лишь с изменением процентной ставки по кредиту либо с изменением наименования юрлица (залогодателя) или его реквизитов? Какие правовые последствия наступят для залогодержателя, если указанные допсоглашения не будут поданы в Росреестр?" (Алексей Семенов).
Елена Перегудова: Видимо, автор вопроса - юрист какого-то банка. Расшифрую, в чем тут дело. Договор ипотеки регистрируется в той редакции, которая зафиксирована в представленных нам документах. При любом изменении условий ипотеки необходимо внесение изменений в основной договор. Соответственно, допсоглашения должны быть также поданы на госрегистрацию. Ведь ЕГРП - это не только записи в электронном виде, но и дела правоустанавливающих документов. В такое дело и должно быть помещено допсоглашение, которое меняет редакцию зарегистрированного договора ипотеки. Договор первой ипотеки существует в редакции последнего поданного в Росреестр допсоглашения.
Сегодня банки предоставляют на госрегистрацию дополнительное соглашение к договору ипотеки и получают его обратно в том же виде - без простановки удостоверительной надписи. Из-за чего начинают волноваться, что регистрация не прошла. На самом же деле надпись не ставится потому, что теперь, согласно внесенным в Гражданский кодекс изменениям, не регистрируется сделка. Однако ипотека как обременение права госрегистрации подлежит. Обращу внимание, что при выдаче информации из ЕГРП, например, справки о содержании правоустанавливающих документов, такая справка в отношении договора ипотеки в рассматриваемом случае будет выдана с учетом редакции всех дополнительных соглашений.
Кстати
С 1 января 2015 года сроки госрегистрации прав на объекты недвижимости сократились с 18 до 10 рабочих дней. Воронежское управление Росреестра пошло на еще большее "ускорение": регистрация прав на жилые помещения будет проводиться в течение семи рабочих дней. Речь идет о любых вновь созданных объектах жилого назначения, будь то индивидуальный жилой дом либо квартира в "долевке". Это сделано для того, чтобы снизить финансовые риски и затраты для участников долевого строительства, которые привлекают заемные средства: после оформления жилья в собственность ставка по кредиту, как правило, снижается. Кроме того, в Воронежской области сокращен срок госрегистрации по договорам ипотеки нежилой недвижимости с 15 до 10 рабочих дней, а срок предоставления информации по запросам, поступающим в электронном виде, - с пяти до трех рабочих дней.