Поделиться
В конце 2014 года воронежцы сломя голову бежали оформлять договоры "долевки" и ипотеки. Последовал ли резкий спад или спрос на жилье сохраняется и в кризис?
Елена Елена Перегудова: Мы зарегистрировали за год свыше 23 тысяч договоров долевого участия в строительстве (в два с лишним раза больше, чем в 2013-м), и около 10 тысяч договоров пришлось именно на четвертый квартал. На мой взгляд, причина здесь одна: общая экономическая ситуация вынудила граждан и юрлиц предпринять меры, чтобы максимально обезопасить свои накопления. А самым надежным вариантом вложения денег традиционно является недвижимое имущество. Судя по историям, которые рассказывали мне застройщики, воронежцы были готовы нести любые средства, в том числе кредитные, и даже приобретали квартиры в складчину.
После Нового года активность спала. Январь не показателен, в феврале было зарегистрировано примерно полторы тысячи договоров (это чуть выше, чем в феврале 2014-го). Люди, которые хотели вложить деньги, уже сделали это ранее, кроме того повысились процентные ставки по кредитам. Внесла спокойствие и стабилизация курса рубля по отношению к другим валютам. Так или иначе, граждане приобретают квартиры именно через долевое участие в строительстве. Например, в Воронеже возводятся крупные жилые массивы - на Переверткина, на Шишкова. Достаточно активно застройщики оформляют договоры долевого участия - страхуя свою ответственность согласно действующему законодательству.
Стоит отметить, что снижение активности заявителей характерно для начала любого календарного года. Пиковые периоды - весна, когда мы "отходим" от праздничной "спячки", и ноябрь - декабрь, когда мы по привычке подозреваем, что с января что-то изменится и непременно к худшему. Хотя такие предположения не всегда обоснованы.
С 2015 года сроки госрегистрации прав на объекты недвижимости сократились с 18 до десяти рабочих дней. Есть ли планы продолжить "набирать ускорение"?
Елена Перегудова: На уровне воронежского управления Росреестра мы решили уменьшить сроки регистрации прав на жилые помещения до семи рабочих дней. Речь идет о сокращении сроков регистрации на все вновь созданные объекты жилого назначения, будь то индивидуальный жилой дом либо квартира в "долевке". Основная цель - максимально быстро создать участникам долевого строительства предпосылки для снижения ставки по кредиту и таким образом снизить для людей финансовые риски и затраты.
Кроме того, в пределах региона сократим срок госрегистрации по договорам ипотеки нежилой недвижимости с 15 до 10 рабочих дней, а срок предоставления информации по запросам, поступающим в электронном виде, - с пяти до трех рабочих дней.
С 20 марта ужесточились санкции за нарушения земельного законодательства. Какими будут последствия для "латифундистов"?
Елена Перегудова: Этого закона мы ждали давно. Прежние штрафы были, мягко говоря, не адекватны серьезности правонарушений. Зачастую мы сталкивались с ситуацией, когда нарушителю выгоднее оплачивать штраф, в том числе за неисполнение уже выданного предписания, чем исправляться. За прошлый год воронежское управление Росреестра провело около четырех тысяч проверок соблюдения земельного законодательства и выявило почти полторы тысячи нарушений. В основном - самовольное занятие участков (либо их частей), использование их не по целевому назначению и невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное к использованию по этому назначению. Нарушителям был назначен административный штраф на общую сумму свыше 1,8 миллиона рублей.
Ранее за самовольное занятие участка физлицам грозил штраф от 500 до тысячи рублей, а теперь - от одного до 1,5 процента от кадастровой стоимости, но не менее пяти тысяч. За нецелевое использование участков - от 0,5 до одного процента от кадастровой стоимости, но не менее 10 тысяч. Для юрлиц разница тоже существенная: за самовольное занятие земли наказывали на сумму от 10 до 20 тысяч рублей, а ныне будут брать от двух до трех процентов от кадастровой стоимости, но не менее ста тысяч. За нецелевое использование участка - от полутора до двух процентов, но не менее ста тысяч рублей.
Всегда остро стояла для нас проблема неисполнения вынесенных предписаний. По всей стране нарушители массово продолжали использовать землю так, как им было выгодно, а при очередной проверке просто платили штраф: для граждан он составлял от 300 до 500 рублей, а для юрлиц 10-20 тысяч рублей. С 20 марта за неисполнение предписания с граждан будут взимать 10-20 тысяч, с юрлиц 100-200 тысяч. Если "саботаж" будет зафиксирован в течение года еще раз - суммы вырастут до 30-50 и 200-300 тысяч соответственно. Дисциплина землевладельцев должна повыситься. Конечно, это налагает и огромную ответственность на наших сотрудников, чтобы материалы о нарушении готовились предельно качественно и у виновных лиц не было формального повода избежать ответственности.
А отобрать землю у злостного нарушителя могут?
Елена Перегудова: У тех, кто занимает участок, предназначенный для сельхозпроизводства, жилищного и иного строительства, на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, землю могут принудительно изъять в случае ее неиспользования в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Если участок на праве постоянного бессрочного пользования предоставлен федеральному казенному или бюджетному учреждению, то изымается он по решению собственника. Если земля находится в собственности гражданина или юрлица, то ее могут забрать только через суд.
В ближайшее время этот механизм заработает эффективно: на федеральном уровне есть стремление обеспечить максимальный оборот земельных участков. Порой собственники годами не вспоминают о своих угодьях. В моей практике был казус: граждане, которые не использовали свой участок более 20 лет, были вызваны для проведения проверки и… заблудились. Инспектор взял информацию из госкадастра, определил место по координатам, приехал, ждал. А люди просто забыли, где находится их земля. И у меня на приеме долго рассказывали, что у них 20 лет не было сил и средств использовать землю по целевому назначению. Тогда почему было не распорядиться участком?
Увы, зачастую мы сталкивается с фактами использования участков в отсутствие документов, свидетельствующих о наличии прав на них. Яркий пример на слуху в Воронеже: на участке на берегу водохранилища, предоставленном кооперативу в 1970-х годах для размещения лодочной пристани, стоят частные дома. Правоустанавливающих документов ни на участки, ни на постройки у членов кооператива нет. Мы два года регулярно привлекаем людей к ответственности, но воз и ныне там. Следующий штраф будет не 500 рублей, а от 10 до 20 тысяч - может, это их подвигнет на надлежащее оформление прав. Ведь в отсутствие документов на имущество человек не несет бремя его содержания, не платит налоги, при этом продолжает нарушать водоохранное и земельное законодательство…
Куда идут средства от этих штрафов?
Елена Перегудова: В местные бюджеты. Так что муниципальные власти заинтересованы в том, чтобы выявлять и устранять нарушения. И если земельные участки и объекты капстроительства оформлены надлежащим образом, налоги с них также пополняют муниципальную казну. У воронежского управления Росреестра заключены соглашения с органами местного самоуправления области - они направляют нам материалы о нарушениях, а мы привлекаем виновных к ответственности. Копию предписания направляем главе муниципалитета, чтобы он мог задействовать дополнительные ресурсы и навести порядок.
На фоне 12-процентного сокращения штата у вас появились новые полномочия…
Елена Перегудова: Да, добавились функции в сфере земельного надзора - в этом году проверяем органы местного самоуправления на предмет законности принятых ими актов о предоставлении и распоряжении участками. Введена процедура административного обследования - оно предваряет проверку в рамках земельного надзора и может проводиться камерально, то есть на основании данных, имеющихся в распоряжении Росреестра.
Много работы будет связано с верификацией баз данных ЕГРП и ГКН. Напомню, в Воронежской области расчет налога на недвижимость от кадастровой стоимости пойдет с 1 января 2016 года, к этому моменту мы должны сопоставить свои базы данных с информацией, которой располагает налоговая служба.
С какими проблемами чаще всего приходят к вам граждане на личный прием?
Елена Перегудова: Самая "популярная" - несогласие с границами земельных участков. Этому посвящено порядка 90 (а в сельской местности и все сто) процентов вопросов. Если человек пришел на прием к руководителю управления Росреестра - значит, он не смог решить вопрос с совладельцами или смежными землепользователями либо не согласен с результатами межевания, которое те провели. Законодатель предусмотрел только один способ разрешения таких споров - обращение в суд. Зачастую границы земельных участков складывались исторически. Кто-то на 10 сантиметров межу перенес, распахал, протоптал по-другому, забор неправильно поставил…
В последнее время мне задают довольно много вопросов, связанных с неправильным толкованием законодательства. Люди, прочитав статьи в СМИ или в Интернете, примеряют описанные там ситуации на себя и пытаются отстоять ту правовую позицию, которая им выгодна. Увы, не всегда такие заочные консультации бывают корректными, не всегда люди их грамотно применяют к своей ситуации. На днях пожилой воронежец категорически доказывал мне, что в свидетельстве о госрегистрации должно быть указано ровно то же, что в решении суда 1996 года. Я пыталась его переубедить, но он остался при своем мнении и намерен обратиться в прокуратуру. Хотя у человека все хорошо, права оформлены верно.
Споры о земле обострились, так как люди узнали ей цену. Жалуются на кадастровых инженеров, но зачастую даже не заключают с ними договор на оказание услуг! Хотя специалист работает на коммерческой основе и именно в соответствии с договором несет ответственность за результаты своей деятельности. Только кадастровый инженер уполномочен вести работы по межеванию участков и подготовке технических документов для постановки на кадастровый учет объектов капстроительства. Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области вносит эти сведения в госкадастр недвижимости, Управление Росреестра по Воронежской области - регистрирует право или его ограничение (обременение). В коммерческие отношения с инженерами мы не уполномочены вмешиваться. Рекомендуем перед заключением договора проверить, что выбранный вами специалист значится в реестре кадастровых инженеров (на портале Росреестра).
А бывает, что за кадастрового инженера выдает себя человек без необходимой лицензии?
Елена Перегудова: Мне на подобные случаи не жаловались. Инженер может работать на территории всей РФ. Он может быть лишен аттестата, если орган кадастрового учета в течение года десять раз отказал в постановке объектов на учет по представленным им документам.
Пару лет назад в регионе активно поднимался вопрос об объектах незавершенного строительства - владельцы жили в домах, которые официально числились как недостроенные, и не платили за них налоги.
Елена Перегудова: Объект незавершенного строительства не так давно появился в Гражданском кодексе в качестве объекта права и объекта кадастрового учета. Проблема в том, что такие объекты пока невозможно оценить, и они выпадают из сферы налогообложения. Существующая методика связана с расчетом кадастровой стоимости в зависимости от площади, а тут площади как таковой еще нет. Думаю, в ближайшее время мы получим специальную методику оценки. Ведь "недострои" участвуют в гражданском обороте: их можно заложить, подарить…
Насколько востребованы электронные услуги Росреестра?
Елена Перегудова: Для начала напомню, какие они вообще бывают. В электронном виде можно получить сведения из публичной кадастровой карты и государственного кадастра недвижимости, справку по объектам недвижимости через сайт Росреестра и результаты кадастровой оценки, узнать адреса и телефоны наших офисов, записаться на прием (эта услуга самая популярная)… Остановлюсь на двух моментах - получении данных из ЕГРП и запрос к информационному ресурсу с помощью "ключа доступа".
В минувшем году мы выдали порядка 298 тысяч выписок из ЕГРП, больше половины - как раз в электронном виде. Достаточно активно запрашивают информацию органы госвласти и местного самоуправления. Порядка 80 процентов справок они получают через систему межведомственного электронного взаимодействия. Значит, заявитель, пришедший в эти органы за услугой, не идет к нам за документами - власти получают выписки из ЕГРП самостоятельно. Мы заинтересованы в увеличении количества электронных запросов - они обрабатываются и доходят до потребителя быстрее, не загружают сотрудников приемных.
Граждане и юрлица прибегают к запросам в электронном виде не столь часто (доля таких обращений от них - около 17 процентов). Конечно, для обывателя получение электронной цифровой подписи ради одной выписки, может, и не актуально, но при этом возникает вопрос: "А зачем он вообще тратит на получение этой выписки свои деньги и время? Где и какие органы не доработали в рамках 210-го ФЗ?" С юрлицами будем работать плотнее: собирать руководителей предприятий на базе ТПП, отправлять адресные письма в банки. Ведь, на наш взгляд, гораздо удобнее и рациональнее получить ключ доступа к ЕГРП и обращаться к этому ресурсу в режиме онлайн или запрашивать информацию из ЕГРП в электронном виде, не отходя от рабочего места, нежели отправлять сотрудников за "бумажной" выпиской. Ключ доступа должен быть интересен банкам, риелторам, нотариусам, судебным приставам, застройщикам. В прошлом году ключи получило 58 заявителей, в основном органы местного самоуправления. Всего их по Воронежской области выдано около 400.
Часто ли поступают заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости?
Елена Перегудова: В 2014 году их было 84 - к рассмотрению комиссией приняли только два, по ним вынесены отказные решения. С начала нового года поступило пока четыре заявления. Если коротко, то процедура следующая. Органы власти проводят в регионе массовую оценку объектов недвижимости (в 2015-м, например, в Воронежской области будут оценены земли населенных пунктов и земли промышленности). Если собственник не согласен с результатами и хочет, чтобы были учтены индивидуальные особенности его объекта, он может либо выявить ошибку (тогда ее исправят), либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной. То есть заказать отчет у оценщиков, провести его экспертизу в СРО и подать заявление в межведомственную комиссию при управлении Росреестра (для юрлиц) либо сразу в суд (для граждан). Все требования к документам изложены на сайте Росреестра. За время работы комиссии все обращения были связаны с уменьшением кадастровой стоимости, лишь один раз муниципалитет хотел увеличить стоимость объекта (а значит, арендную плату за него). Мы понимаем, что любое снижение кадастровой стоимости приводит к уменьшению налоговых поступлений в бюджет. Поэтому комиссия очень строго подходит к рассмотрению отчетов. Решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (как правило, более низкой) будет приниматься только при полном соответствии документов законодательству. Однако если вам отказала комиссия, никто не мешает оспорить ее вердикт в суде либо сразу подать иск об установлении рыночной стоимости объекта.