Поделиться
- Если в 2012-2013 годах вводимые в эксплуатацию квадратные метры были практически полностью востребованы, то в 2014-м построили 68 тысяч квадратов, а поглотил рынок всего 49 тысяч. Сегодня уровень вакантных площадей в классе А составляет 23 процента, в классе В+ - 11, в классе В -14, - комментирует Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН).
Заполнить новые офисы помогла бы ротация арендаторов и собственников, но ее не наблюдается. Если в 2013-м доля новых резидентов в бизнес-центрах составляла 27 процентов, то в 2014-м этот показатель сократился до 22-х. Переезжают из одного здания в другое и того меньше - около 2,7 процента компаний. Бизнесмены словно опасаются, что в кризис переезд влетит им в копеечку, поэтому всеми силами демонстрируют клиентам и партнерам: все хорошо, как раньше.
Между тем, по данным УПН, рынок офисной недвижимости Екатеринбурга из-за экономических пертурбаций 2014 года потерял почти треть частных инвесторов. Чтобы они вернулись, доходность альтернативных вложений должна составлять не менее 14 процентов годовых (уровень ключевой ставки ЦБ), значит, цены необходимо опустить процентов на 30, а это маловероятно.
- Рынок аренды офисов более конкурентный, чем рынок "чистых продаж", - замечает Леонид Шабельников, представитель портала Е1. Недвижимость. - Опрос посетителей в разделе коммерческой недвижимости показал, что 79 процентов респондентов подыскивают офис для найма и только 21 процент желает купить, причем из них пятая часть в дальнейшем намерена сдавать помещения в аренду. Более половины опрошенных интересуют помещения площадью меньше 30 квадратных метров, 38 процентов - от 30 до 130, и только 8 процентов готовы рассматривать варианты от 130 до 300 квадратов. На покупку влияют такие факторы, как местоположение делового центра, метраж офиса, бизнес-тематика соседей и наличие парковки для клиентов. Арендаторы же больше ориентируются на цену и возможность заключения долгосрочного договора, а также на необходимость ремонта офиса.
Впрочем, нынешний кризис для отрасли отнюдь не гром среди ясного неба. Негативные тенденции, по мнению экспертов, начали проявляться давно. Последние 10 лет Екатеринбург уверенно набирал очки как административно-финансовый центр УрФО, как следствие, число офисов в городе стремительно росло, конкуренция ужесточалась. Сегодня речь идет уже не столько о соперничестве в инженерии и профессиональном управлении, сколько о борьбе концепций. Так, среди обещанных к вводу в 2015 году бизнес-центров три позиционируют себя как нечто принципиально новое на екатеринбургском рынке. В частности, 14-этажный бизнес-центр, расположенный на Эльмаше, продвигается как первый индустриальный деловой комплекс класса В. Специфика проекта в том, что он реализуется в сугубо промышленном районе.
- Обеспеченность качественными офисными площадями во втором и третьем поясах составляет всего 7 процентов. Конкретно на Эльмаше она в 30 раз меньше, чем в центре города. В базе УПН актуальны на сегодня всего четыре предложения общей площадью 23 квадратных метра. Между тем в этом районе достаточно много промышленных и сервисных компаний, логистических фирм, которые хотели бы иметь качественный офис рядом с промплощадками. Кроме того, рядом расположена точка роста - строящийся жилой комплекс на 5 тысяч человек, скорее всего, они тоже захотят работать поблизости от дома, - говорит Владимир Юдин, представитель инвестиционной компании.
По предварительным расчетам, заполняемость делового центра уже обеспечена на 50 процентов. Доехать до него можно будет на специальном автобусе: территория вокруг не очень приспособлена для пеших прогулок на работу - в основном здесь склады и заводы. Интересно, что раньше в Екатеринбурге бесплатные шаттлы для доставки посетителей практиковали только торговые центры.
Еще один новый объект сделал ставку на экоконцепцию. Этот бизнес-центр находится в центре - на пересечении улиц Малышева и Шейнкмана.
- Здание необычное и снаружи (фасад состоит из сотен маленьких разноцветных квадратов, сияющих на солнце), и внутри, на каждом этаже интерьер выполнен в определенном цвете. Ноу-хау будут применяться также в системе вентиляции и освещения, - рассказал управляющий Александр Матофаев.
От прямого вопроса об арендных ставках предприниматели уходят. Говорят, все будет в рамках средних цифр по городу.
- Процитирую известного маркетолога Джека Траута: "Если не получается конкурировать на существующем рынке, создайте свой и определите на нем цену". Кризис заставляет девелоперов искать концептуальные ниши. Бизнес-центр будущего - это, на мой взгляд, бизнес-центр с оригинальной идеей и четким пониманием, кто ее купит, - подчеркивает Владимир Юдин.