Поделиться
Российская газета: Александр Альбертович, президент поставил задачу, чтобы в стране ежегодно возводилось не менее 100 млн квадратных метров жилья. Насколько эта цифра достижима?
Александр Плутник: Это вполне реально сделать. Прежде всего необходимо выполнить поставленную президентом задачу по увеличению строительства жилья экономкласса на 25 млн кв. м к 2018 году. Для этого минстроем разработана и правительством утверждена программа "Жилье для российской семьи", которая официально стартовала в июле этого года. Участники программы получат поддержку на строительство инженерной инфраструктуры через механизмы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Сколько уже заключено соглашений с регионами, готовыми подключиться к этой программе?
Плутник: Примерно месяц назад, когда состоялось первое заседание коллегии минстроя, были заключены первые 16 соглашений с субъектами РФ на возведение 8,126 млн кв. м жилья. В этой программе активно участвует как АИЖК, так и Фонд развития жилищного строительства (Фонд "РЖС"), и, надеюсь, уже очень скоро будут введены в оборот земельные участки через механизмы Фонда "РЖС". Все эти меры должны дать эффект к 2018 году. Рассчитываем, что 460-500 тыс. семей смогут улучшить жилищные условия. Это касается работающих граждан, которые не претендуют на бесплатное жилье, имеют постоянный, стабильный доход: рабочих заводов, врачей, учителей и пр. Именно для такой категории населения будут подготовлены специальные ипотечные продукты АИЖК.
Как мотивировать застройщика не только не снижать темпы строительства, но и строить дешевое жилье?
Плутник: Чтобы застройщики активнее строили, необходимо развивать конкуренцию, совершенствовать процедуры в строительстве, мы этим сейчас активно занимаемся. Уже утвержден исчерпывающий перечень административных процедур в строительстве. Сейчас мои коллеги в министерстве работают над тем, чтобы сократить его еще на 40 пунктов.
Главное, чтобы у бизнеса был интерес. А для этого необходимо повышать привлекательность проектов и упрощать работу на застроенных территориях, в промышленных зонах.
Проблему с обеспечением доступного жилья минстрой пытается решить и другим способом - активным строительством арендного жилья. В весеннюю сессию был принят закон о некоммерческом найме жилых помещений. Документ дает возможность застройщикам, которые предложат на аукционах более низкую ставку аренды за наем жилых помещений, получать земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Когда можно будет увидеть первые построенные доходные дома?
Плутник: Проекты первых арендных домов уже есть, в том числе и реализованных при поддержке АИЖК. Они реализуются в Новосибирске, Казани и других городах. Для людей это совершенно новый и очень комфортный продукт. Они заезжают в свою квартиру, имеют долгосрочный контракт, спокойно работают и платят арендную плату. Вариант с арендой квартир особенно подходит мобильным людям, поскольку они могут, поменяв работу, спокойно переехать в другой город, в другой регион. Вопрос в том, чтобы в каждом субъекте можно было взять такое жилье в долгосрочную аренду.
Насколько доходные дома могут быть интересны инвестору?
Плутник: Инвестору для того, чтобы вложить большие деньги на долгий срок, необходимо понимать возвратность его капитала и стабильность тех условий, на которые он приходит, и, конечно, ему необходима поддержка власти. И тот закон, который принят, дает право субъектам устанавливать меры поддержки, предоставлять земельные участки именно под строительство жилья для сдачи внаем.
В Москве существует проблема, связанная с апартаментами, которые фактически относятся к нежилой постройке. Минстрой неоднократно планировал пересмотреть статус апартаментов. Когда все-таки они будут приравнены к жилью и распространится ли эта норма на другие регионы?
Плутник: Мы этим вопросом планируем заниматься в осеннюю сессию. Думаю, что здесь никого обманывать не надо, что апартаменты это и есть жилье. Однако просто так их приравнять к жилым помещениям не всегда возможно: многие апартаменты построены в промзонах, где жилищное строительство запрещено или не может быть разрешено в силу различных причин. К тому же люди уже купили или арендовали апартаменты, и ликвидировать их нельзя. Это сложная проблема.
Что же касается инфраструктуры, то тут будет правильно и честно установить для всех объектов, где проживают люди, будь то жилье или апартаменты, одинаковые требования по оснащению инфраструктурой - поликлиниками, детскими садами, школами. В апартаментах живут люди, они используют всю прилегающую к этому жилью социальную и транспортную инфраструктуру, на которую ложится такая же нагрузка, как и в тех местах, где расположены объекты жилого фонда. Только получается, что вся эта нагрузка ложится на застройщиков, кто возводит жилые дома, а не апартаменты. Мы сейчас обсуждаем этот вопрос и ждем от Москвы предложений по изменению законодательства.
Может так случиться, что после принятия этого законопроекта вырастут цены на апартаменты?
Плутник: Мне кажется, что росту цен можно противопоставить только одно: строить больше жилья, способствовать росту конкуренции. Чем больше будет строиться разноформатного жилья, тем меньше будет возможностей для роста цен. Необходимо увеличивать предложение, люди хотят покупать жилье не только в Москве, но и в других городах. Один из доступных способов осуществить желаемое - взять ипотечный кредит. И действительно, сейчас ипотека растет просто фантастическими темпами. В прошлом году было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов, в результате почти 2,5 млн человек смогли улучшить жилищные условия. В этом году мы наблюдаем, что интерес к ипотеке не снижается, за первую половину 2014 года в 1,4 раза по сравнению с тем же периодом 2013 года увеличилось количество выданных кредитов на покупку жилья (в денежном выражении).
Основные игроки на этом рынке - Сбербанк и ВТБ, по сравнению с началом года существенно увеличили процентные ставки по ипотечным программам...
Плутник: Это связано с тем, что для них меняются условия привлечения капитала. Поэтому они автоматически перекладывают эти издержки на заемщиков. Мы только можем помогать законодательно устанавливать новые требования к секьюритизации и к выпуску ипотечных ценных бумаг.
К концу года ставки по ипотеке могут снизиться?
Плутник: Мы, конечно, рассчитываем, что ставки расти не будут. Но понимаем, что в нынешней ситуации необходимо сформировать специальные программы, где ставка для определенных категорий граждан будет субсидироваться. И определить период субсидирования ставки или же сделать субсидию на первоначальный взнос. Многие считают субсидирование ставки крайне рискованным начинанием, поскольку в момент прерывания субсидии и неготовности заемщика нести уже большую нагрузку по выплате ежемесячных процентов могут возникнуть дефолты и проблемы с выселением. Многие эксперты предлагают другой вариант - субсидировать часть первоначального взноса, сделав кредит более доступным для граждан. Чтобы граждане имели возможность накопить какую-то часть на самостоятельную оплату той процентной ставки, которая существует на рынке, чтобы она не была связана с субсидированием.
Сегодняшние цены на жилье отвечают адекватным запросам граждан? Потому что частенько говорится о том, что необходимо сдерживать рост цен на жилье. А как вы считаете, нужно это делать или пусть сам рынок все урегулирует?
Плутник: Мне кажется, что надо честно признать, что никакого механизма сдерживания цен нет. Россия - страна с рыночной экономикой, и мы не можем никого заставить продавать жилье по одной цене, а завтра по другой. Необходимо анализировать, из чего эта цена складывается, разбивать на различные компоненты и работать над снижением издержек, которые возникают. Необходимо развивать конкуренцию, увеличивать объемы жилищного строительства.
Что касается адекватности цены, то все зависит от объекта, расположения дома, политики региональных властей и, конечно же, от спроса. У нас есть несколько субъектов в стране, где стабильно очень высокий спрос на жилье. Это Москва, Московская область, Санкт-Петербург. Причем эти регионы и строят достаточно много, здесь развиты строительные комплексы, активно ведется жилищное строительство. В этих субъектах люди покупают жилье на любой стадии: на стадии котлована, строительства "коробки", скупают и готовое дорогое жилье.
Между тем есть столичные города в регионах, в которых на рынке работают одна-две строительные компании. Такие примеры наблюдаются там, где региональная власть абсолютно не заинтересована в развитии рынка жилищного строительства. Видимо, для них это не является приоритетом. А те строительные компании, которые там работают, наверное, имеют достаточную норму прибыли и программу развития на несколько лет при отсутствии серьезной конкуренции. Поэтому у них и нет мотива снижать цены на возводимое жилье.
Досье
Александр Плутник родился в Москве в 1982 году. В 2004-м окончил Российскую экономическую академию им. Г.В. Плеханова. В 2004 - 2008 годах - специалист-эксперт, консультант, советник департамента сопровождения приоритетных национальных проектов экспертного управления президента РФ. С 2008 по 2013 годы - помощник первого заместителя председателя правительства Российской Федерации И. Шувалова, заместитель руководителя секретариата первого заместителя председателя правительства Российской Федерации И. Шувалова. В 2012 году окончил Московскую государственную юридическую академию имени О.Е. Кутафина. В 2013-м - назначен статс-секретарем - заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.