Рынок закладных в России стал более цивилизованным

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Национальная фондовая ассоциация (НФА) представили стандарты депозитарного учета закладных, которые определяют единые правила такого учета и сопутствующих ему услуг.

Стандарты одобрены Службой ЦБ по финрынкам, но пока не являются обязательными для всех участников рынка. НФА и регулятор в ближайшее время планируют определиться, в течение какого периода стандарты станут обязательными - через полгода или год. В разработке стандартов, помимо АИЖК, приняли участие также представители ЦБ и основные операторы рынка закладных - Спецдепозитарий Сбербанка, Газпромбанк, Росбанк и депозитарная компания "Регион".

- Рынку нужны новые надежные финансовые активы, они нужны и регулятору, поэтому мы с готовностью поддержали инициативу по разработке стандартов, - рассказал президент НФА Константин Волков. - Первоначально был замысел предложить рынку единую систему обращения закладных, которая подтверждала бы права и обязательства по любой закладной бумаге. Но в ходе работы появилось множество сложностей, она оказалась намного серьезнее, чем мы ожидали, поэтому планы пришлось существенно скорректировать и уточнить. В результате они оказались более прагматичны, но при этом привели к тому результату, который мы сегодня представляем.

Он добавил, что выработка стандартов - только первый шаг в формировании цивилизованного рынка закладных, в дальнейшем предстоит большая работа и регулятора, и законодателей, и самих участников рынка по дополнению стандартов - в частности, соответствующими форматами электронного обмена и, в перспективе, электронной закладной.

- Самое главное, что удалось сделать, - это, создав новые стандарты, не оторвать их от уже существующих процессов и стандартов деятельности, несмотря на существенную специфику такой бумаги, как закладная, - сказала гендиректор Спецдепозитария Сбербанка Елена Ильина. - Все ее особенности постарались вписать в реальную рыночную практику. Это позволяет не ломать существующую систему, а в будущем, когда мы будем работать над усовершенствованием законодательства, возможно, вписать стандарты в уже отработанную систему депозитарного учета и междепозитарного взаимодействия.

Сегодня банки, которые выдают ипотеку, не понимают, зачем им платить дополнительные деньги для того, чтобы положить бумагу в депозитарий, отметил замгендиректора АИЖК Александр Щеглов. Поэтому основная задача института развития - объяснить всем участникам рынка, зачем это нужно. Это должно быть не принудительно - регулятор, например, заставил, а чтобы сами участники рынка осознали целесообразность этой процедуры. "Ипотека - актив достаточно длинный, с небольшой маржей. Это создает определенные условия работы с ипотекой, из-за того, что там низкие операционные издержки и длинный актив, она не подразумевает удержание на балансе у одного банка. Она обычно переходит из рук в руки и финансируется различными способами", - сказал эксперт и подчеркнул, что изначально, когда ипотека создавалась в России, агентство стремилось к тому, чтобы она отличалась от коммерческого кредита и была ближе к ценной бумаге.

Ценная бумага позволяет создать дешевый и эффективный оборот этого актива, пояснил Щеглов. К сожалению, пока это до конца не работает. Хотя сама закладная формально является ценной бумагой, реальный ее оборот пока не полностью удовлетворяет всем требованиям. Создание инфраструктуры хранения, оборота этой ценной бумаги - депозитарной инфраструктуры - это некая основа, которая позволит реально сделать закладную достаточно ликвидным инструментом, который обращается на рынке, считает он. "В этом мы видим свою цель. Сейчас держатели закладных сталкиваются с проблемами, связанными с уступкой прав. Роспотребназдор защищает физлиц иногда достаточно странным образом, уже есть прецеденты, когда суды отказывают по обращениям взыскания на том основании, что была уступка ипотечного долга от банков небанкам. Наша задача - окончательно превратить закладную из кредита в ценную бумагу, чтобы такие вещи не возникали", - сказал Щеглов.

Внедрение электронной закладной, как считают участники рынка, позволит существенно снизить издержки депозитарного хранения и поднять скорость его оборота. Также в планах разделение атрибутики закладной и ответственности за ее хранение между Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который отвечает за предмет залога, и депозитарием, который должен будет отвечать за всю финансовую сторону. Это позволит сделать закладную более прозрачным инструментом и применить существующую депозитарную инфраструктуру.

Еще одна важная задача - междепозитарные отношения. Пока, с сожалением констатируют участники рынка, депозитарии существуют обособленно, и закладная, попав в один, с большим трудом переходит в другой из-за высоких издержек. Изменить ситуацию должна еще одна инициатива АИЖК, которое сейчас работает над проектом организации системы кредитования под залоги пулов, и ключевым элементом этой системы является депозитарное хранение, которое позволяет снизить риски залогового актива, позволит упростить процедуру изымания залога. Этот инструмент должен повысить привлекательность депозитарного учета и может заработать уже в следующем году.

- Не секрет, что депозитарное взаимодействие по закладным интересно в основном депозитариям, которые обслуживают ипотечное покрытие, и эмитентам, которые его аккумулируют и выпускают ипотечные ценные бумаги, - отметила гендиректор депозитарной компании "Регион" Анна Зайцева. - Ипотека выдается во всех регионах страны, а депозитариев не так много. Возникает проблема - что делать с закладными: либо их тащить в Москву в спецдепозитарий, либо искать тот, который сможет обеспечить их хранение в регионе. Таких совсем немного. Поэтому выходит, что междепозитарные отношения жизненно необходимы рынку и именно они позволят развить спецдепозитарное взаимодействие.

В перспективе также разработка стандарта ипотечных закладных, который сейчас обсуждается с участниками рынка и с регулятором. В дальнейшем, как надеются в АИЖК, он будет признан ЦБ, что в будущем позволит ипотечным закладным, которые по этому стандарту будут соответствовать низким рискам, обеспечить более низкий уровень резервирования.