Поделиться
В центре Москвы больше не будет офисов класса B
Бизнес-центры класса В уходят за МКАД
Прослойка офисов класса В постепенно покидает границы Москвы, приближаясь к МКАД и прилегающей к Кольцевой автодороге зоне Московской области. К такому выводу пришли аналитики компании Praedium, изучив территориальную структуру уже введенных и планируемых к вводу до конца 2013 года офисных объектов.
За I полугодие 2013 года в эксплуатацию был введен только один объект класса В - БЦ на ул. Обручева площадью 29 980 кв. м, который расположился в зоне ТТК-МКАД. Внутри Садового кольца и в зоне СК-ТТК ни одного объекта класса В до конца года введено в эксплуатацию не будет. Общий объем планируемых к вводу до конца 2013 года объектов класса В составляет 12% (для сравнения, планируемые объемы ввода офисов В+ и А классов - 22% и 66% соответственно), и все новые офисные площади данного класса будут реализованы в зонах ТТК-МКАД и МКАД-МО.
В зоне МКАД-МО класс В удерживает позиции фаворита: на него приходится 41% от общего объема запланированных к вводу в этой зоне объектов. В+ и А класс имеют доли в 25% и 34% соответственно.
"В течение последних 4 лет доля свободных площадей в офисных центрах класса В плавно снижалась и по предварительным итогам III квартала 2013 года достигла 11%, - поясняет директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков. - Подобная динамика объясняется стремлением компаний переехать из менее качественных офисов в бизнес-центры класса B, что приводит к увеличению объемов поглощения в этом классе. Объекты класса В привлекают арендаторов более гибкими условиями аренды, возможностью арендовать офисные блоки с отделкой и большим выбором, чем среди объектов класса А. Кроме того, в условиях не вполне стабильной экономической ситуации некоторые частные инвесторы, желая диверсифицировать портфель своих активов, рассматривают возможность приобретения офисных помещений малой площади для последующей сдачи в аренду. Они также генерируют спрос на блоки в объектах именно класса В, поскольку в бизнес-центрах класса А покупка небольших помещений практически невозможна".
"Постепенный сдвиг офисов класса В ближе к границам Москвы и за пределы города обусловлен общей тенденцией рынка: большое количество старых объектов внутри Садового кольца и в зоне от СК до ТТК сейчас реконструируются и получают более высокий класс В+, - поясняет заместитель гендиректора компании Praedium Александр Ошурко. - Такие проекты, естественно, реализуются по значительно более высоким ставкам: для В+ средние ставки сегодня составляют 500-750 долл. за кв. м, для класса В ставки начинаются от 350 долл. за кв. м".
По мнению экспертов, несмотря на смену зоны основной локации, офисы класса В не потеряли свою долю рынка: в 2013 году их доля в общем объеме офисной недвижимости составляет 24%, в 2012 и 2011 годах она равнялась 23% и 24,3%.
"Класс В действительно будет постепенно двигаться за МКАД, поскольку расходы на строительство или редевелопмент объекта класса В сегодня просто нерентабельны: девелоперам гораздо выгоднее создавать качественные офисы класса В+, который сегодня составляет основную долю рынка и развивается очень быстро, - говорит Александр Ошурко. - Класс В, вероятнее всего, сможет занять свою достойную нишу в районе Новой Москвы и в зоне МКАД-МО".
