Поделиться
Наиболее перспективными считаются юго-западное, южное и восточное направления административного центра. В общей сложности до 2020 года там планируется построить 7 поселков и микрорайонов разных форматов. Чтобы ускорить процесс, область готова софинансировать создание инженерной инфраструктуры и соцобъектов.
Аналитики довольно скептически оценивают авансы чиновников. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, из 160 заявленных в окрестностях Екатеринбурга коттеджных поселков готовы всего 10%, порядка 46% находятся на разных стадиях реализации. Остальные существуют лишь на бумаге либо пребывают в "полуобморочном" состоянии.
В частности, подвис проект микрорайона Истокский на 4,3 млн "квадратов". Изначально там предполагалось пять очередей ввода, формат домов - коттеджи, таунхаусы и слайдхаусы.
- Проект планировки территории был утвержден еще в 2009 году, но в городскую инвестпрограмму до 2015 года развивающиеся площадки не попали, потому что раньше акцент делался на точечную застройку. Вопрос, будут ли компенсированы бизнесу расходы на прокладывание сетей, не решен. Между тем стоимость одного коллектора - порядка 80-100 млн рублей. Создание социальной инфраструктуры тоже отстает от темпов строительства жилья. Как следствие, продажи замедлились, - комментирует ситуацию Ксения Епишенкова, представитель застройщика.
Готов ли бизнес реализовывать малоэтажные проекты вообще без помощи государства? Да, отвечают предприниматели, если цена квадратного метра, в которую заложены расходы на инфраструктуру, соответствует покупательской способности. Сегодня себестоимость "коробки" - примерно 22-23 тыс. руб. за метр. Примерно столько же дает "накрутка" в виде земельных аукционов и подключения к сетям. С появлением социальных объектов планка поднимается, в среднем, до 70 тыс.
Отбить затраты на инфраструктуру позволяют мегапоселки экономкласса площадью больше 200 га, но с такими проектами Екатеринбургу не везет. По словам Александра Засухина, директора консалтинговой компании, в городе есть очень удачные комплексы бизнес-класса, где дома стоят от 14 до 25 млн руб. А вот в формате эконом предложений практически нет. То, что анонсируется как средний класс (коттедж площадью 150-200 метров) выставляется по 6-7 млн. В зависимости от величины земельного участка итоговый ценник может подскочить до 10 млн - людям со средними доходами и чуть ниже явно не по карману. Таунхаусы по цене конкурируют с коттеджами, а должны, по идее, выступать альтернативой городским квартирам.
Тем, у кого мало денег, но есть желание жить за городом, остается одно - приобретать участки без подряда. Эта тенденция главенствует на рынке уже несколько лет. Земли расходятся как горячие пирожки: в отдельных поселках умудряются реализовать по 400-600 лотов за 1,5-2 года.
Несомненный плюс участков без подряда - возможность строить дом хоть пять лет, если с финансами туго. С другой стороны, велик риск, что обещанная инфраструктура в поселке так и не появится. По данным САИЖК, до 90% индивидуального жилья в Екатеринбурге сейчас возводится на сельхозземлях, где никакие дороги и сети и не планировались. Что уж говорить о централизованном благоустройстве и единстве архитектурного стиля.
Помимо высокой стоимости, у загородных поселков имеются проблемы с социальной инфраструктурой. Ее простейшие элементы - детские и спортивные площадки - имеются почти везде, а вот культурно-досуговые центры, детсады, школы, магазины возводятся только в дорогих жилкомплексах.
- За город люди переезжают из-за чистого воздуха. Но, столкнувшись с тем, что надо каждый день возить детей в мегаполис, то есть превратить одного члена семьи в таксиста, возвращаются обратно, - отмечает новый тренд Павел Боровиков, директор по маркетингу центра недвижимости.
Возможно, ситуация на рынке изменится с приходом крупных федеральных девелоперов. Один из них открыл офис продаж в Екатеринбурге 1 июля и обещает за 3 года построить в микрорайоне Горный щит поселок из 1800 индивидуальных домов, таунхаусов и трехэтажек, где будет и свой детсад, и магазины.
Цены объектов, анонсируемые "варягами", почти в два раза меньше, чем сегодня предлагает местный рынок: дом в 85 кв. м с гаражом и небольшим участком выставлен за 4,9 млн руб., без гаража - за 4,5 млн. Примерно столько же в Екатеринбурге стоит "двушка" в новостройке или четырехкомнатная квартира в панельном доме 80-х годов. Двухэтажные таунхаусы с мансардой обойдутся и вовсе в 2,5 млн. Правда, и площади жилья тут почти в два раза меньше, чем привыкли уральцы.
- Конечно, государству такие проекты, как наш, выгодны. Но мы не делаем ставку только на субсидии. Соцобъекты передаем муниципалитетам на баланс бесплатно в рамках ГЧП. Стоимость сетей в некоторых регионах, например, в Подмосковье, закладываем в цену метра. На других территориях приходится договариваться с властями. Чем меньше и слабее рынок, тем меньше вероятность обойтись без поддержки государства, - говорит Константин Филиппишин, генеральный директор управляющей компании.
По мнению экспертов, чтобы сделать загородную недвижимость более доступной, застройщикам необходимо переходить от продажи участков к проектам КОТ, аккредитовывать их в банках и АИЖК, а также совместно с банками разрабатывать специальные ипотечные программы. Сейчас займы на "малоэтажку" выдаются неохотно, потому что большинство проектов не удовлетворяет требованиям банкиров, это просто участки с заложенным фундаментом. А если и дают деньги, то просят внести от 30 до 50% стоимости объекта в качестве первого взноса. По сути, это обычное кредитование под залог со ставкой 12-13% годовых.
- Я считаю, это очень дорого. К тому же на недостроенное здание ипотеку не получить, потому что на него нельзя оформить кадастровый паспорт. А чтобы оформить этот документ, нужна черновая отделка помещений, лестница в дом и т.п. Дополнительные затраты составят примерно 1 млн рублей, - говорит Николай Савин, директор агентства недвижимости.
- Нужно корректировать нормативную базу под проекты ИЖС. Сегодня 214-ФЗ о долевом строительстве не содержит требований к индивидуальным жилым проектам, в отличие от многоэтажной застройки, а банкиры ориентируются на него, - замечает Константин Филиппишин.
Вместе с тем у клиентов его компании есть опыт получения в банках кредитов под "малоэтажку" на особых условиях. Уже на этапе строительства компания подписывает поручение, по которому обязуется в случае дефолта заемщика-физлица вернуть деньги кредитному учреждению. В этой ситуации гарантом для банка выступает девелопер, а не конечный потребитель. Таким образом, в ипотеку можно брать жилье площадью от 56 кв. м.