Эксперты считают, что пентхаусы в столице будут дорожать

На днях исполняется год с того момента, как в столице был принят закон о запрещении высотного строительства (постановление правительства Москвы от 13 августа 2012 г. N 398-ПП "Об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы (по данным визуально-ландшафтного анализа)").

Такое ограничение не позволит строить здания выше 75 метров или 25 этажей без специального постановления градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). Предполагается, что такие постановления в будущем будут распространяться лишь на территории промышленного назначения, значит, рынок высотного строительства станет дефицитным и дорогим.

Сейчас в Москве находится 96 жилых зданий выше 25 этажей, из них 77 высоток построено за последние 10 лет. Из общего числа построенных и строящихся объектов 31 находится в первичной продаже. Всего на рынке находится 2000 высотных квартир, из них 1600 - на вторичном.

На фоне того количества новостроек, которые есть на рынке предложения Москвы, высотки - капля в море. Такой дисбаланс связан в первую очередь с определенными сложностями при строительстве высотных зданий.

"Российские ГОСТы и СНИПы рассчитаны на здания до 25 этажей, - объясняет руководитель управления маркетинга и рекламы ГК "Грас" Петр Кирилловский. - Если застройщик решил построить более высокое здание, он должен создать для него отдельный норматив, который согласуется в профильных инстанциях. Помимо этого есть достаточно большое количество обязательных для исполнения строительных требований, которые удорожают здания примерно на 30%. Прежде всего это индивидуальные нормы проектирования, специальный усиленный бетон и иные нормы армирования, особые лифты и лифтовые шахты и даже особое остекление, которое позволит открывать окно только в одном безопасном положении. Кроме того, конструкции фундамента и стен должны проектироваться с учетом повышенной нагрузки. Сам проект высотного здания обойдется застройщику дороже".

Самое большое количество высотных квартир и апартаментов находится в категории комфорт-класса. Остальные квартиры распределены практически поровну между бизнес-классом и премиумом.

"По результатам нашего опроса, самым высоким спросом (43%) пользуются квартиры с 20 по 28-й этаж, что связано с тем, что на этой высоте уже предлагаются прекрасные панорамные виды на Москву, но с другой стороны - многие люди психологически не готовы подняться еще выше - к "заоблачным" высотам. Чуть более 10% покупателей квартир предпочли бы жить на последних этажах высоток. Прежде всего это молодые люди, для которых высотки - привычный формат, они не боятся высоты, а кроме того им приятно, что Москва будет лежать у них под ногами".

Разница в цене между первым и верхними этажами в высотных зданиях комфорт- класса составляет до 22%, в бизнес-классе - до 36%, премиум - от 39% до 100%.

Высотки в столице остались наперечет. Среди апартаментов самые высокие находятся на 77-м этаже в "Москва-Сити", в башне "Федерация". Жилье там можно приобрести за 410 тыс. руб./кв. м. В ЖК "Триколор" можно купить самую "заоблачную" в столице квартиру - на 56-м этаже по цене 200 тыс. руб./кв. м. "Дом на Мосфильмовской" немного уступает другим подобным объектам по количеству этажей - всего 49, зато лидирует по цене. Там продаются самые дорогие квартиры на верхних этажах - 600 тыс. руб/кв. м. Однако не все квартиры под облаками стоят заоблачно дорого. Самое доступное жилье можно приобрести в ЖК "Флотилия" на 28-м этаже за 141 тыс./кв. м.

"Текущее предложение будет сокращаться в течение ближайших пяти лет, а значит, и стоимость квадратного метра будет расти, несмотря на то, что есть еще 9 перспективных высотных объектов, которые вот-вот выйдут на рынок", - прогнозирует коммерческий директор ГК "Грас" Евгений Шевченко.

Девелоперы говорят, что дополнительный объем ввода высотного жилья может появиться за счет освоения промзон. Однако решения по каждому новому объекту будет приниматься ГЗК в индивидуальном порядке и, по прогнозам, вывод подобных предложений начнется не раньше 2018 года, т.к. довольно длительны этапы согласования, проектирования, а также получения разрешительной документации.

Кроме того, ожидается, что большинство вновь построенных высотных зданий будет иметь статус апартаментов, а не квартир.

А пока новое строительство высотного жилья не началось, такая недвижимость будет неумолимо дорожать. По самым скромным подсчетам, увеличение цены будет происходить на 11% в год при условии сохранения текущей экономической динамики.

"Фактически сейчас достраиваются последние высотные объекты, а дальше начнет действовать ограничение по этажности, что делает рынок высотного строительства особенно интересным как для профессионалов, так и для покупателей", - отмечает Петр Кирилловский.

Однако спровоцирует ли подорожание "заоблачных" квартир повышенный спрос у покупателей, у некоторых экспертов вызывает сомнение.

"Стоит ли в целом застраивать столицу высотным жильем" по-прежнему остается спорным вопросом, - считает директор департамента по управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова. - Исторически Москва - город среднеэтажный. Мы не привыкли жить на высоких этажах, поэтому нельзя быть уверенным, что подобный формат будет пользоваться широким спросом".