Поделиться
По данным Центробанка, в 2012 году россияне получили 690,7 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд рублей. Это в 1,3 раза больше, чем в 2011 году в количественном и в 1,4 - в денежном выражении. И это при том что средневзвешенные ставки по жилищным кредитам в рублях и валюте, выданным в РФ за 2012 год, выросли по сравнению с 2011 годом на 0,3 и 0,1 процентного пункта, составив 12,3% и 9,9% соответственно.
Согласно данным, опубликованным Центробанком в марте этого года в обзоре "Изменения условий банковского кредитования в IV квартале 2012 года", в прошлом году 26% кредитных организаций повысили ставки по ипотеке. Но при этом, чтобы не скудели ипотечные портфели, банки смягчили условия к заемщикам и ввели для них некоторые льготы.
Однако не все эксперты ждут снижения ставок по рынку, считая снижение ставок Сбербанком вынужденной мерой для поддержания собственных и уже традиционных конкурентных преимуществ. Как объясняет, например, Александр Федоров, директор департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы "НЭО Центр", последние несколько лет Сбербанк России предлагал самые низкие ставки по жилищному кредитованию. Однако в этом году картина изменилась: многие банки стали предлагать рынку конкурирующие ставки по ипотеке. В связи с этим Сбербанк снизил ставки по ипотечному кредитованию и вновь занял место среди банков, предлагающих самые привлекательные ипотечные продукты для потенциальных клиентов. "Скорее всего, изменение процентной ставки в Сбербанке не спровоцирует другие банки на снижение ставок по ипотечным продуктам, - считает эксперт. - Возможно, некоторые банки запустят акции, которые они планировали еще до снижения процентной ставки в Сбербанке, но этим все ограничится".
Пример подобной акции показал Банк ВТБ24, запустивший в конце февраля программу "Свобода выбора", по которой ипотека на любую новостройку оформляется без залога или поручительства на период строительства, после завершения строительства обеспечением по кредиту будет выступать приобретенное жилье. Также ВТБ24 уже не требует аккредитации застройщиков для того, чтобы оформить ипотеку.
Что касается процентных ставок по "Свободе выбора", то во время строительства они на 3,5% выше, чем в обычных условиях, а после окончания строительных работ процентная ставка падает до 10,9%-14,45% годовых (для жителей московского региона).
Как считает Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа, ставки по рынку пока еще находятся на комфортном для клиента уровне. "В НОМОС-БАНКе, например, минимальная ставка по кредиту на приобретение квартиры - 10,5%, средняя ставка - около 12,5%, - говорит он. - Мы предполагаем, что в этом году объемы ипотечного кредитования сохранятся на уровне 2012 года. Спад возможен в том случае, если средняя ставка по кредитам на приобретение квартиры пересечет отметку в 13,5%".
Сегодня эксперты говорят о снижении темпов роста ипотечного кредитования по сравнению с прошлым годом, объясняя прошлогодний бурный рост восстановлением рынка после кризиса.
Согласно Индексу состояния ипотечного рынка DeltaCredit, в марте 2013 года прогнозируется объем выданных ипотечных кредитов в размере 86,1 млрд руб. Если сравнивать эти цифры с показателем за март прошлого года (77,6 млрд руб.), то прирост составит 11%. В марте 2012 года прирост рынка относительно марта 2011 года составил 58%. Также в течение первого квартала прогнозируется повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам на 0,3-0,4%. В целом в 2013 году ожидается сохранение положительной динамики рынка, однако относительно прошлого года темпы прироста рынка снизятся, считают аналитики DeltaCredit. Их прогноз роста на 2013 год - 1131 млрд руб. (рост на 9%).
Ирина Простакова, начальник Управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка, тоже не видит предпосылок для бурного роста объемов ипотечного кредитования в 2013 году. По ее мнению, возможен лишь незначительный рост. "Ситуация вполне стабильная, - говорит она. - Стандартно на рост объемов могут повлиять такие факторы, как повышение уровня доходов населения, снижение темпов инфляции. Одним из главных "тормозящих" факторов можно с уверенностью назвать величину процентной ставки - если сохранится тенденция к ее повышению".
Понятно, что спрос на ипотеку зависит не только от процентных ставок, но и от стоимости жилья. Сергей Власенко, президент НП "Корпорация риелторов "Мегаполис-Сервис", считает, что в 2013 году роста ипотеки, сопоставимого с показателями 2012 года, ожидать не приходится. "Доходы населения не выросли, недвижимость доступнее не стала. И только рост цен может подтолкнуть потенциальных заемщиков к принятию решения о покупке сегодня, ведь завтра будет дороже, - объясняет он. - При этом темпы роста цен на жилье до 5% в год вряд ли окажут серьезное влияние на рынок. Количество ипотечных сделок будет расти в том случае, если годовой рост цен составит 10% и более".
Другими словами, резких взлетов и падений на ипотечном рынке эксперты не ожидают. Прошлогодний взлет остался в прошлом. Чего же ждать в этом году?
Марина Виноградова, руководитель отдела продаж ГК "Пионер" (направление "Санкт-Петербург") прогнозирует в течение ближайшего года сохранение имеющегося уровня спроса на ипотеку, так как спада на рынке недвижимости ожидать нет оснований. Роста или падения ставок на ипотеку ожидать, по ее мнению, также не стоит, но тенденция упрощения процедуры привлечения кредитных средств скорее всего получит свое продолжение.
Напомним, что в последнем квартале прошлого года, по данным ЦБ, "отдельные банки увеличили максимальный возраст заемщиков, а также ввели новые кредитные продукты для категорий клиентов, в том числе для лиц, занимающихся частной практикой. Как и в предыдущем квартале, банки предлагали льготные условия кредитования заемщикам с хорошей кредитной историей и сотрудникам организаций - клиентов банка. Отдельные банки сократили сроки рассмотрения заявок по кредитам населению".
Надо сказать, тенденция эта для заемщиков очень полезная. Как отмечает Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век", сегодня большая часть банков рассматривает альтернативное подтверждение доходов - такое, как справка о доходах по форме банка. Кроме того, банки сокращают перечень требуемых документов как от заемщиков - для одобрения, так и от застройщиков - для аккредитации.
Ипотечный рынок зависит и от активности застройщиков. В прошлом году эксперты отмечали повышенный интерес потенциальных заемщиков к рынку новостроек. В этом году эта тенденция, судя по всему, сохранится.
"Последние несколько лет мы наблюдаем плавный постоянный рост увеличения предложения ипотечных продуктов на рынке первичного жилья и неослабевающий интерес клиентов к этому сегменту, - рассказывает Елена Кураткина, начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки Группы Компаний ПИК. - Это связано с достижением некой стабильности на рынке первичного жилья, появлением новых проектов, успешным завершением старых, а также с растущим интересом потенциальных покупателей к первичному рынку с учетом ценового показателя".
"Прошедший год укрепил позиции новостроек, рост привлекательности данного сегмента очевиден, - отмечает Ирина Простакова. - Причиной этому послужила переориентация застройщиков на работу в рамках 214-ФЗ, что сказалось на повышении доверия со стороны потенциальных покупателей, а также интерес банков в кредитовании физлиц на покупку недвижимости на этапе строительства. Результатом стали многочисленные специальные акции банков и застройщиков, направленные на дальнейшую популяризацию сегмента новостроек".
Кроме того, по мнению Сабины Хамитовой, руководителя департамента ипотеки компании "Домус финанс", растущий спрос на квартиры в новостройках связан с тем, что рыночная стабилизация дает клиентам уверенность в завершении строительства объектов, поэтому все чаще приобретаются квартиры на этапе строительства.
Наибольшим спросом пользуются ипотечные программы на приобретение квартир в новостройках в ближнем Подмосковье: там больше строят по сравнению с Москвой, там ниже цены и шире выбор. Да и подмосковные застройщики намного чаще работают в рамках 214-ФЗ, что вселяет уверенность в покупателей и менее рискованно для банков. По словам Елены Кураткиной, наибольший интерес сконцентрирован на жилье экономкласса, расположенном в ближайшем Подмосковье: Химках, Мытищах, Люберцах. А именно на одно- и двухкомнатных квартирах с отделкой.