Компетентно

По меркам рынка

В Курганской области пересчитали и оценили дома, дачи и гаражи

Кадастровая стоимость недвижимости в Зауралье выросла в несколько раз
Хозяева участков, до которых можно добраться лишь на снегоходе, опасаются, что рост налога обесценит их имущество. Фото: Татьяна Андреева
Хозяева участков, до которых можно добраться лишь на снегоходе, опасаются, что рост налога обесценит их имущество. Фото: Татьяна Андреева
Правительство Курганской области утвердило кадастровую стоимость почти 600 тысяч объектов недвижимости в регионе. Она оказалась в несколько раз выше инвентаризационной, что не на шутку встревожило владельцев дач, домов и гаражей. За счет чего произошел рост и чем это может обернуться для налогоплательщиков, "РГ" рассказал заместитель руководителя управления Росреестра по Курганской области Александр Артюхов.

Александр Александрович, многие не понимают, зачем нужно было проводить кадастровую оценку, если есть инвентаризационная стоимость, а в случае продажи можно рассчитать рыночную цену?

Александр Артюхов: Напомню, кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества - зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства - была определена  в соответствии с федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Раньше такая оценка, за исключением земельных участков, в России никогда не проводилась. На основе кадастровой стоимости будет рассчитан налог  на имущество. То есть речь идет о введении единого налога на недвижимость, который должен заменить земельный и имущественный налоги. Как ожидается, такой налог будет введен с 2014 года.

Сейчас налог на имущество граждан и организаций рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако  инвентаризационную стоимость объектов недвижимости определяют по устаревшей методике 30-40-летней давности, которая не соответствует рыночной и не отражает реальную картину.

Какова разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Александр Артюхов: Сравнивать эти величины некорректно - они абсолютно разные. Это все равно что сравнивать рост человека и его возраст. Каждый вид был рассчитан по своей методике. Тем не менее сравнительный анализ сделать можно. К примеру, инвентаризационная стоимость некоей квартиры в Кургане составляет 135 495 рублей, а кадастровая - 558 962 рубля. Объяснение простое: при инвентаризационной оценке учитывали только стены, перекрытия, окна, двери, а при кадастровой взяли во внимание, что дом находится в центре города, близко к остановке и имеет еще ряд достоинств.

Еще примеры: индивидуальный жилой дом в пригородном микрорайоне Глинки имеет инвентаризационную стоимость 747 963 рубля, а кадастровую - 1 111 443 рубля, квартиры в деревне Токарево - соответственно 66 595 и 413 973 рубля. Инвентаризационная стоимость садового домика в одном из курганских садоводств - 48 632 рубля, кадастровая - 114 630 рублей, гаража в кооперативе - 111 214 и 177 008 рублей.

Теперь понятно, почему люди заволновались: одно дело платить налог за садовый домик с 50 тысяч рублей, другое дело - со ста с лишним. Налог тоже возрастет в несколько раз? 

Александр Артюхов: Росреестр не занимается расчетом налогов, поэтому я не могу сказать, каким будет увеличение и произойдет ли оно вообще. Но я считаю ошибочным мнение о том, что введение кадастровой стоимости автоматически должно повлечь за собой пропорциональное увеличение налогов. Кадастровая стоимость - всего лишь инструмент для налогообложения. Чтобы не было эмоциональных и социальных волнений, его надо грамотно использовать. Пока говорить об увеличении налога на имущество преждевременно, поскольку не известна еще одна ключевая величина для расчета - ставка, по которой он будет исчисляться. Налоговые ставки определяют органы местного самоуправления, которые вправе применить понижающие коэффициенты, регулировать процесс путем льготного налогообложения, вплоть до освобождения от уплаты, введения дифференцированных ставок, есть и другие законные варианты снижения бремени. Кроме того, думаю, будут внесены еще поправки в Налоговый кодекс с целью корректировки механизма налогообложения.

Каким образом проводилась кадастровая оценка недвижимости?

Александр Артюхов: Методом массовой оценки объектов, при которой не требуется исследовать каждую квартиру или дом. Оценивается сразу много домов и квартир на обширной территории и затем выводится средняя кадастровая стоимость. В Курганской области такую работу по заказу Росреестра проводил Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ (Москва), выигравшее конкурс. В качестве исходной информации специалисты использовали сведения о сделках с объектами недвижимости, предоставленные региональным управлением Росреестра, данные риелторских компаний, официальную информацию муниципальных образований, объявления в газетах, ряд других источников. За 112 дней (срок, определенный госконтрактом) было проанализировано 8 702 сделки с имуществом, оценено 571 750 объектов капитального строительства. Результаты кадастровой оценки заняли 9 томов.

Какие объекты оценивались?

Александр Артюхов: В зависимости от назначения и типа все объекты недвижимости разделены на 13 групп. Самые многочисленные - объекты многоквартирной и индивидуальной жилой застройки. Было оценено 175 942 квартиры и 260 159 индивидуальных домов. Из менее крупных групп можно выделить объекты, предназначенные для хранения транспорта - гаражи (их оценено 42 244), а также объекты производственного назначения (склады, ангары и прочее) - 23 867 сооружений. Интерес для населения также представляет кадастровая оценка 20 203 объекта садового, огородного, дачного строительства. Самая малочисленная группа - объекты санаторно-курортного назначения, оценено всего 8 таких учреждений.

Интересно, насколько отличается кадастровая стоимость квартир и домов в городе и в селе?

Александр Артюхов: В каждом населенном пункте - своя цифра. Например, средняя кадастровая стоимость по объектам многоквартирной жилой застройки в Кургане составляет 32 тысячи рублей за квадратный метр, а в сельских населенных пунктах - 12 тысяч. Кстати, интересно, что средний показатель в некоторых городах оказался ниже, чем в отдельных сельских населенных пунктах. Например, в селе Кетово средняя кадастровая стоимость составляет 12 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в Шумихе - 4, Куртамыше - 5, Шадринске - 7.

Надо отметить, что величина эта зависит от множества ценообразующих факторов. Для городов, например, было применено 27 оценочных показателей, для сельских населенных пунктов - 23. Учитывалось почти все, вплоть до того, сколько метров от дома до остановки общественного транспорта и на какую сторону выходит окно. Фактически оценка проводилась по рыночным критериям, поэтому можно говорить о том, что кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной.

Как часто будет меняться кадастровая стоимость?

Александр Артюхов: По закону перерасчет проводится не реже чем раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая кадастровая оценка.

Если человек не согласен с кадастровой оценкой, куда ему обратиться?

Александр Артюхов: При управлении Росреестра создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Граждане, которые не согласны с оценкой, могут обратиться в эту комиссию, представив ряд документов: заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт объекта недвижимости, отчет о его рыночной стоимости либо документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта, а также другие документы, перечисленные в ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если комиссия найдет доводы убедительными, то оценка может быть пересмотрена. Ну, а если разрешить спор не удастся, следует обращаться в суд.

Справка "РГ"

Результаты кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены постановлением правительства Курганской области (№ 586 от 11.12.2012) и размещены на его сайте, а также в ближайшее время будут опубликованы в официальном издании - газете "Новый мир". После чего с ними можно ознакомиться на Публичной кадастровой карте на сайте управления Росреестра по Курганской области -  http://www.to45.rosreestr.ru. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости объектов капитального строительства можно запросить в Кадастровой палате, но также только после официального опубликования.

Комментарии (0)
Добавить комментарий
новости партнеров
новости партнеров
новости
партнеров
Наверх