Поделиться
Это очень высокий уровень рентабельности в строительстве. Сейчас "Инвестстрой 15" выполняет государственные заказы с чистым доходом в 5-6%. Но после того, как будет введен в строй инновационный домостроительный комбинат, повысить этот показатель удастся за счет низкой себестоимости железобетонных конструкций. Квадратный метр жилья с муниципальной отделкой будет обходиться компании в 22,6 тыс. рублей. А реализовывать его государству в "Инвестстрое 15" планируют по 26 тыс. рублей.
"Мы не девелоперы, мы - строители, - объясняют в руководстве компании, - квартирами не спекулируем, а строим их по государственному заказу".
Конкуренция на строительном рынке довольно плотная, заставляет владельцев и топ-менеджеров любой компании постоянно выгадывать деньги на снижении затрат. Но в "Инвестстрое 15" эту ежедневную борьбу за прибыль превратили в инновационную технологию. По которой будут производиться детали для Универсальной домостроительной системы - УДС. Для чего, собственно, и решено начать строительство завода.
Универсальная домостроительная система - так в компании "Инвестстрой 15" официально именуют то, что будет выпускать их новый завод. А между собой говорят: "Лего" для взрослых. Это действительно железобетонный конструктор, из которого можно собрать коттедж, шестнадцатиэтажный дом, школу, больницу, детский сад, магазин, парковку, спортивный комплекс, склад, фабрику. Любое здание, которое должно быть в нормальном городе.
Это выгодно и внешне гармонично. Из одних и тех же элементов одна строительная компания превращает "пятно застройки" в жилой микрорайон.
Казалось бы, так просто. Но почему никто не построил такой завод уже десять лет назад? "Слишком большие капитальные вложения, большие затраты времени", - поясняет Роман Айсверт, заместитель генерального директора "Инвестстрой 15" по развитию. Он признает, что "Инвестстрой 15" усиленно занимался монолитным строительством и не обзавелся собственным домостроительным комбинатом, выпускающим панели для какой-нибудь из популярных с семидесятых-восьмидесятых годов серий. Так что отказываться от чего-либо в пользу инноваций "Инвестстрою 15" не нужно. Поэтому легче сделать шаг в будущее.
В компании рассчитывают, что Универсальной домостроительной системой заинтересуются конструкторы. "Мы можем сделать сечение колонны круглым, а можем - квадратным. Можем сделать высоту этажа 2,8 м, а можем, например, 5,5 м", - говорят в руководстве компании. Переналадка производства на те или иные детали не займет много времени. Отсюда и универсальность, которой в компании гордятся. Жилые районы, построенные из железобетонных конструкций нового завода, вовсе не обязательно будут походить один на другой. В "Инвестстрое 15" говорят, что намерены производить "нетиповые конструкции из типовых элементов".
Панели, выпущенные на новом заводе, будут входить друг в друга, как половые доски. Причем со всех четырех сторон. Вода не будет замерзать между плитами, разрывая их и создавая трещины в стенах квартир.
Внешняя поверхность панелей за счет специальных добавок в бетон будет гладкой и твердой, поэтому в течение многих лет обойдется вообще без ухода. Грязь с нее смоют дожди. Если обычный фасад требует от собственника дома ремонта раз в 3-5 лет, то инновационный не напомнит о себе лет 15-20.
И все-таки основные инновации лежат, что называется, не на поверхности. Колонна, ригель, плита перекрытия - три основные железобетонные детали, в которые на новом домостроительном комбинате внесут принципиальные конструктивные изменения. Например, колонны станут полыми, плиты перекрытия в сечении будут похожи на гребенку. Но главное новшество - очень внимательное отношение к размеру частиц всех материалов, которые, собственно, и составляют бетон.
Цемент прямо на новом заводе собираются измельчать дополнительно - домалывать. Смысл операции в том, что при меньшем размере частиц суммарная площадь их поверхности намного больше. Марка цемента поднимается с 500 до 700. И, соответственно, его расход можно снизить примерно в 1,5 раза.
В принципе производители цемента готовы были бы взять на себя эту операцию по доведению цемента до нужного качества. Однако этому противятся законы физики: при таких мельчайших частицах порошок приобретает свойства сверхтекучести. Существующие вагоны-хопперы, в которых успешно перевозят цемент марки 500, для семисотого - как решето, он бодро утекает из них при перевозке. А при перегрузке по обычным трубопроводам уже на заводах до 40% такого цемента оказывается "на улице" - на земле и в воздухе. Поэтому и было принято решение домалывать цемент непосредственно на новом заводе.
У сверхтекучести есть и побочный положительный экологический эффект: на предприятии планируется поставить мощнейшую систему обеспыливания, и ходить по заводу можно будет в белом халате.
К размеру частиц щебня и песка при создании инновационного домостроительного комбината подходят тоже очень серьезно. В России "вилка" допустимых размеров щебня еще со времен СССР довольно широка. При этом наличие сравнительно более крупных "камней" снижает прочность железобетонных деталей. В Европе уже перешли на более жесткие требования к размерам щебня и практически доказали эффективность такого подхода.
То же касается и песка. Кроме того, наука утверждает: как его ни отмывай, около четверти поверхности каждой природной песчинки остается покрыто глиной. Со временем, уже в толще бетона, глина высыхает и отваливается. В результате прочность железобетона с природным песком существенно ниже, чем если бы глины на поверхности частиц песка не было.
Поэтому в "Инвестстрое 15" намерены вообще отказаться от природного песка. Возможно, будут дробить в песок гранит, возможно, вообще заменят его крупными частицами цемента. Наука пока еще не дала окончательного ответа на вопрос, какой вариант в данном случае лучше. Но, в любом случае, будет принято такое решение, при котором бетон станет прочнее, а, значит, масса деталей дома окажется меньше. Что и приведет, в конечном итоге, к экономии средств.
При традиционной технологии производства панелей на один квадратный метр дома требуется примерно один кубометр железобетона. "Инвестстрой 15" планирует в среднем тратить на каждый "квадрат" на 60% меньше материалов, чем требует традиционная технология.
Обычная колонна, которую производят действующие домостроительные комбинаты, весит, например, до 5-6 тонн. Наноколонна от компании "Инвестстрой 15" будет весить 1,5 тонны - без потери прочности. Значит, потребуются более легкие фундаменты под дома, не нужны будут тяжелые краны. И при доставке одна машина возьмет не четыре колонны, как сейчас, а все 12.
Из всех этих составляющих, по идее, сложится та самая экономия, ради которой и имеет смысл вкладывать 1,6 млрд рублей.
В деньгах это получается так. Затраты на производство одного кубометра железобетонных конструкций составляют сейчас около 15 тыс. рублей. Доставка и монтаж "съедают" еще 3 тыс. рублей. Итого квадратный метр строительства по традиционной технологии (куб бетона на "квадрат" площади) обходится в 18 тыс. рублей.
По инновационной технологии, которую разработали в компании "Инвестстрой 15", на строительство одного квадратного метра жилья потребуется лишь 0,4 кубометра бетона. То есть затраты на метр составят лишь 18 000 х 0,4 = 7,8 тысячи рублей. А с учетом экономии на доставке и кранах - 7,6 тысячи рублей.
Инженерные сети и муниципальная отделка обходятся строителям в 10 тысяч рублей на квадратный метр вне зависимости от того, по какой технологии изготовлен железобетон. Это значит, что итоговая себестоимость квадратного метра в доме, который построен по традиционной технологии, - 28 тысяч рублей. А у "Инвестстроя 15" будет 22,6 тысячи рублей. То есть меньше на 28%.
Руководство страны требует, чтобы строители снизили тарифы на 20%. А новая технология позволяет удешевить стройку почти на 30%.
Как инновационное удешевление строительства влияет на настроение потенциальных владельцев квартир? С рентабельностью в 20 процентов "Инвестстрой 15" готов отдать каждый квадратный метр государству по 26 тысяч рублей. При таких ценах "однушка" площадью в 40 квадратных метров обошлась бы покупателю в 900 тысяч рублей.
Конечно, есть еще затраты на участок земли - его приобретение и благоустройство. Они разнятся в зависимости от региона. Но, например, в Подмосковье, в непосредственной близости от места, где будет построен завод, они обошлись бы в сумму, близкую к 2 тысячам рублей на каждый квадратный метр. То есть однокомнатная квартира не перевалила бы по цене за один миллион рублей.
Вот вам и национальный проект "Доступное жилье". Который, правда, реализуется пока силами одной компании. Хотя окупаемость у проекта такая, что инвесторы, очевидно, очень скоро пойдут в инновационное железобетонное строительство.
При проектной мощности завода в 250 тыс. квадратных метров и при цене каждого "квадрата" в 26 тыс. рублей годовой доход составит 5,5 млрд рублей, а прибыль при рентабельности в 20% - 1,1 млрд рублей. Пара лет, и этот бизнес начнет давать очень неплохую прибыль.
В России в расчете на одного человека приходится 21 квадратный метр жилья против 40 "квадратов" в Европе и 70 - в Северной Америке. Причем в нашу "жилплощадь" засчитываются и ветхие, и аварийные дома, и деревенские избы, и бараки с "удобствами во дворе".
В этом отставании наш минус, но и наш плюс. Огромный неудовлетворенный спрос на современное жилье экономкласса (которое в компании, впрочем, предпочитают называть "хорошими квартирами для хороших людей") позволяет строителям создать суперсовременную индустрию железобетонных конструкций, которой нет ни в одной стране мира.
Ни у одной строительной компании, даже самой успешной, нет возможности в одиночку добиться снижения цены квадратного метра на рынке. "Инвестстрой 15" заботится о том, чтобы его предложение оказалось наиболее привлекательным для заказчика, в частности, для государства. "Но если рынок поглощает квартиры по все более высоким ценам, то вне зависимости от нашей экономии для рядового покупателя квартира так и будет слишком дорогим приобретением", - уверен Роман Айсверт.
Была бы выше конкуренция, возможно, снижались бы цены на квадратные метры. Но для большинства строительных площадок инфраструктура, а вернее, ее отсутствие, становится камнем преткновения. "Внутренние сети должна делать компания-застройщик - это очевидно", - признает Роман Айсверт. Но внешние сети, по его мнению, могло бы подтягивать государство. И это дало бы серьезный толчок развитию строительной индустрии. Так же, как и увеличение государственного заказа на квартиры. В результате жилья стало бы больше, спрос насытился бы, и цены стали доступнее.
Кроме того, заместитель генерального директора по развитию "Инвестстроя 15" уверен, что если государство заинтересовано в развитии строительной индустрии, в создании новых рабочих мест и сохранении существующих, оно вполне могло бы предоставить строителям налоговые льготы - так, как это было сделано в Китае.
Там это дало мощнейший результат.
Руководство "Инвестстроя 15" провело консультации с регионами. В 17 выразили живейшую заинтересованность в строительстве инновационных заводов ЖБИ, подобных тому, что начинают возводить в Подмосковье. Возможно, власти этих субъектов Федерации вслед за строителями примут на себя часть бремени затрат на "охлаждение" цен на рынке жилья экономкласса.
Тем временем в "Инвестстрое 15" планируют построить в Калининградской области мегазавод по производству заводов ЖБИ. С тем, чтобы свою УДС в виде заводов, то есть продукции машиностроения вместе с технологией, продавать в Европу. Европейцы признают, что российский опыт возведения жилых микрорайонов со всей необходимой инфраструктурой - школами, детскими садами, поликлиниками - сейчас интересен им.
Если "Инвестстрою 15" удастся реализовать проект и в Калининграде, Россия станет законодателем мод в возведении жилья экономкласса в Европе. Если в свое время итальянские зодчие возвели в Москве Кремль, то теперь москвичи готовы научить их строить "Новые Черемушки".