Поделиться
Как разъясняет заместитель директора филиала федеральной кадастровой палаты Россреестра по Курганской области Алексей Уткин, первым обративший внимание на этот казус, еще в 2010 году вышло постановление правительства Курганской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений на территории региона. Документ имеет два приложения: результаты кадастровой оценки по конкретным земельным участкам и удельные показатели кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений. Цифры в них приведены на момент оценки, поэтому образованные позднее и создающиеся сейчас дачные кооперативы в этих документах не учтены, чем незамедлительно воспользовались предприимчивые граждане.
Новые дачные кооперативы, как правило, создаются на землях бывших сельскохозяйственных предприятий, имеющих минимальную кадастровую стоимость, применяемую для земель сельхозназначения. В то же время у садоводческих объединений, возникших, к примеру, десять лет назад, кадастровая стоимость земель гораздо выше. Этот контраст наглядно виден в пригородном Кетовском районе, где бурно идет дачное строительство. Например, в одном из старых коллективных садов удельный показатель кадастровой стоимости земли (расчетная величина - кадастровая стоимость одного квадратного метра) составляет 201 рубль 54 копейки, а в новом дачном кооперативе неподалеку - 1 рубль 63 копейки. Ни в одном садоводческом товариществе столь низкого значения этого показателя нет. Между тем от его размера зависит цена участка, соответственно налог на него и доходы местных бюджетов.
Разительно отличается и внешний облик дачных строений. На территории вновь созданных кооперативов стоят крепкие, часто многоэтажные коттеджи, больше похожие на дворцы, чем на дачи. Это полноценные жилые дома - закон разрешает в них даже прописаться. Зато на "дорогих" землях старых садоводств теснятся в основном скромные щитовые домики. Видя такую разницу, их владельцы недоумевают, почему они должны платить за свои участки значительно больше, чем богатые соседи?
Образовавшийся перекос, считает Алексей Уткин, можно исправить путем пересмотра результатов кадастровой оценки. Правда, в компетенцию самой кадастровой палаты этот вопрос не входит и заниматься этим она не будет. Уткин обратил внимание на проблему в ходе своей работы и на одном из совещаний по земельным вопросам предал гласности. В принципе, можно считать это его личным мнением. Но ситуация должна беспокоить органы местного самоуправления, которые могли бы собирать с владельцев загородных коттеджей, построенных под видом дач, гораздо больше земельного налога, чем сейчас. Дополнительные средства могли бы пойти на развитие инфраструктуры новых поселков.
Местные власти считают предложение Алексея Уткина актуальным и готовы его поддержать. Но прежде, считают они, надо решить проблему незаконного жилищного строительства на землях сельхозназначения. Дачные кооперативы на них растут как грибы. Самая распространенная схема их образования такова: некий гражданин скупает паи бывших работников разорившегося предприятия, образует земельный участок, регистрирует право собственности. А потом меняет вид разрешенного использования с сельхозназначения на личное подсобное хозяйство, делит участок на доли и объявляет о создании дачного кооператива. После этого уже ничто не может помешать ему продавать эти наделы втридорога. Поскольку купить в городе хорошую квартиру гораздо дороже, чем построить дом в пригороде, обеспеченные курганцы охотно пользуются такого рода предложениями.
За примерами далеко ходить не надо. Рядом с Курганом вдоль автотрассы на территории Садовского сельсовета Кетовского района располагаются поля бывшего племзавода. Сейчас эти земли разделены на участки и сплошь утыканы вешками. Кое-где поставлены заборы, а в иных местах есть уже и дома. Нетрудно предположить, что через год-два здесь вырастет новый поселок. Место привлекательное: до областного центра рукой подать - 20 минут езды по хорошей асфальтированной дороге. Рядом проходят газопровод и линия электропередачи, так что подключиться к благам цивилизации не составит сложности.
Как пояснила управляющая делами Садовского сельского совета Галина Первухина, на эти участки оформлены права собственности бывших пайщиков сельхозпредприятия. Но земля по-прежнему относится к категории сельхозназначения, а значит, в соответствии с Градостроительным регламентом строительство поселка здесь не разрешено. Можно вести дачное хозяйство - например, посадить фруктовые деревья, ягодники. Можно поставить дачный домик, но уж никак не коттедж. Впрочем, собственники участков, видимо, считают этот запрет условным.
- Это самострой, ввести в эксплуатацию дома на таких землях невозможно, поэтому как объекты налогообложения они ничего не принесут муниципалитету, - говорит Галина Первухина.
Администрация сельсовета, по ее словам, будет через суд добиваться сноса самовольно построенных домов.
Между тем
Поднятая Алексеем Уткиным проблема кадастровой оценки земель для вновь созданных дачных кооперативов заинтересовала департамент имущественных и земельных отношений Курганской области. По словам директора ведомства Александра Дубровских, вопрос необходимо изучить. Кстати, по закону кадастровую оценку земель пересматривают не чаще, чем один раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. В 2013 году как раз подходит время, когда можно это сделать.