Поделиться
Почему невыгодно строить дешевое жилье? Сколько возводится объектов на государственные деньги? Можно ли отказаться от услуг гастарбайтеров на стройке? С этими вопросами мы пришли к президенту Ассоциации строителей России Николаю Кошману. Он пригласил нас в свой офис, расположенный в бизнес-центре "Башня Федерации". Высотку можно считать одним из лучших "тренажеров", где были опробованы новые технологии и уникальные задумки строителей. Так, по словам представителей компании Potok8, застройщика башни, при ее строительстве используется бетон марки Б90, прочность которого в два раза выше обычного, что позволит небоскребу устоять в случае прямого попадания самолета.
Николай Кошман рассказал, что эту башню в свое время начали строить две китайские компании - "Виск" и "Юанда", а потом уже российские специалисты научились у коллег заниматься монолитом и ограждающими конструкциями.
- За последний год жилье в России стало доступнее?
- Доступным оно не стало. Ввод жилья, по данным минрегиона, в прошлом году составил около 62 млн квадратных метров. Хотелось бы напомнить, что еще до кризиса планировалось ввести в 2010 году 80 млн квадратных метров жилья, а к 2014 году сдать 140 млн квадратных метров.
В прошлом году было построено на18 млн кв. метров меньше запланированного. Если считать, что спрос остался тем же, а жилья стали строить меньше, то ни о какой доступности говорить не приходится. В нынешней ситуации это даже некорректно. Наши приоритеты - арендное и малоэтажное жилье. Создавать рынок арендного жилья необходимо, чтобы уйти от неэффективных механизмов поддержки и содействовать повышению мобильности трудовых ресурсов.
- Реально возводить дома, где стоимость квартир будет не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр?
- Чтобы решить проблему бюджетного жилья, государству в первую очередь придется передавать земельные участки под строительство бесплатно. У нас земли много, в ряде территорий она зарастает бурьяном, а ведь это 30-35% от стоимости жилья.
Также необходимо выделить деньги на инженерное оборудование площадок, упростить процедуру прохождения разрешительной документации, зафиксировать лимиты на газ, тепло, воду и т.д. Что касается строительных материалов, то можно отобрать тех поставщиков, которые заслужили наибольшее доверие, дать им ряд преференций, но поставить перед ними условие - не выходить за рамки лимитов.
И тогда можно уронить цену квадратного метра до 20-30 тысяч рублей. Но на практике это труднодостижимая задача. Так, недавно мы спроектировали дом для минобороны, где цена квадратного метра - 22 тысячи рублей. Думаете, он строится? Нет, это никому невыгодно.
На сегодняшний день я увидел только один проект, где решаются сразу несколько вышеперечисленных задач, - это Новое Ступино, где площадь застройки 1,75 млн квадратных метров. Рядом находится город Ступино, в котором застарелая проблема ветхого и аварийного жилья. Проекту были переданы участки под застройку, выделены средства на все инженерные подключения. В результате цена квадратного метра жилья в Новом Ступино не превышает 22-25 тысяч рублей за кв. м площади. Подобные примеры нужно клонировать и в других регионах.
- Есть методика, которая определяла бы, сколько времени необходимо семье, чтобы накопить деньги на квартиру?
- Во времена Госстроя семье из трех человек требовалось около трех лет, чтобы накопить на трехкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. метров, соблюдая норматив - 18 квадратных метров на человека.
Сегодня такой методики, определяющей, сколько семья должна копить на квартиру, нет. Да и опытным путем определить это непросто. К примеру, если семья захочет купить квартиру через ипотеку, то далеко не каждая сможет внести 30% первоначального взноса.
- Сегодня рынок очень чувствителен даже к незначительному снижению процентной ставки по ипотечным кредитам, не говоря уже о кредитах застройщику...
- Планируется реализовать меры по привлечению "длинных" денег, а также снизить требования Банка России по оценке рисков для строительных проектов.
- Какова доля присутствия государства на строительном рынке?
- Если не брать в расчет объекты саммита АТЭС и олимпийскую стройку, а также подготовку к Универсиаде в Казани, то доля участия государства в строительстве жилья не будет превышать 5-7%. Все остальное - частные инвестиции.
- По разным оценкам, недобросовестных компаний, зарегистрированных в СРО, насчитывается около 5%. Как найти на них управу? Неужели единственный выход - обращаться в суд, чтобы у компании отозвали разрешение на строительные работы?
- Можно сделать проще. Каждая компания, которая входит в саморегулируемую организацию, получает допуск на строительство. Это аналог прежней лицензии. Имея на руках допуск, становишься полноправным участником строительного рынка. В случае если компания начинает нарушать установленные правила, оформляется заявка в Ростехнадзор, который правомочен лишить ее допуска к работам.
На самом деле эта проблема постепенно решается. Дело в том, что одной из главных целей перехода к СРО стала "чистка собственных рядов". И надо сказать, что в этом мы преуспели - сейчас из более чем 300 тыс. компаний, которые имели лицензии на строительство, на рынке осталось около 97,5 тыс. строительных компаний, получивших допуски.
- Каждая строительная компания при вступлении в СРО должна внести на счет 300 тысяч рублей в качестве страхового взноса и 1 млн рублей в компенсационный фонд. Как можно было бы грамотно распорядиться компенсационным фондом?
- Посчитайте: сейчас на рынке 239 только строительных саморегулируемых организаций, а в каждом компенсационном фонде СРО находится примерно 100 млн рублей. Это сумасшедшие деньги, которые могут лежать только на депозитах, никаких иных вариантов их вложений не предусмотрено.
На мой взгляд, нельзя хранить эти деньги на разрозненных счетах банков, так как есть случаи недобросовестного отношения к вверенным суммам как со стороны банков, так и со стороны руководителей СРО. Было бы эффективнее позволить распоряжаться средствами фонда специально созданному банку, по аналогии с Промстройбанком, который работал в советское время. Этот банк выдавал бы кредиты строительным компаниям и зарабатывал бы на рынке. И, конечно же, в резерве держал необходимую сумму для возмещения убытков, причиненных членами СРО. Это был бы мощнейший строительный банк, который снял бы много текущих проблем.
- Как вы относитесь к предложению руководителя гильдии строителей Самарской области разрешить использовать часть средств компенсационного фонда на подготовку специалистов?
- Я не думаю, что стоит разрешать использовать средства компенсационного фонда на разовые нужды отдельных СРО. На самом деле это все от лукавого. Если позволить руководителям строительных организаций один раз влезть в фонд, начнутся нецелевые использования средств, которые трудно проконтролировать. Управление денежными потоками должно быть в одних руках.
- Вы поддерживаете идею формирования в каждом федеральном округе своей стратегии развития строительного рынка?
- Мы должны понимать, что и где мы должны строить и какие для этого есть рабочие ресурсы. Стратегическим инструментом увязки планов должна стать федеральная геоинформационная система. Она будет информационной основой развития территорий, содержащей общедоступные сведения о всех действующих регламентах, ресурсах, местах размещения производств и жителей. Так, в каждом регионе нужно построить 3-4 завода по производству стройматериалов. Такая карта может появиться уже в этом году. Эти предложения вошли в госпрограмму "Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России". Она содержит наше видение развития отрасли до 2020 года.
- Насколько строительный рынок зависим от дешевых рабочих рук?
- Все понимают, что рабочие из Таджикистана или Киргизии - это непрофессиональные кадры. Однако без них России будет очень тяжело. У нас не хватит собственных ресурсов, чтобы возвести 140 млн квадратных метров жилья к 2020 году.
Приглашая мигрантов на работу, необходимо вести отбор не здесь, а на территории Таджикистана, Узбекистана или Киргизии. Одним из обязательных условий должно стать знание русского языка. Кроме того, сделать упор на подбор специалистов, которые в своей республике окончили учебное заведение со строительным профилем. Или другой вариант - за два-три месяца доучивать их у нас, готовить из них каменщиков, штукатуров, бетонщиков. Кроме того, они должны проходить обязательные курсы по технике безопасности в строительстве. И только потом запускать их на стройку.