Поделиться
В Южном федеральном округе по-прежнему высокой остается доля замороженных объектов жилой недвижимости.
По данным экспертных исследований, их совокупная площадь в 2011 году превысила 911 тысяч квадратных метров, что составило 13,7 процента объема жилья, находящегося в стадии строительства, - каждый седьмой квадратный метр.
- Этот показатель, правда, постепенно снижается, - сказал корреспонденту "РГ" Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group, проводившей исследование на рынке недвижимости по итогам минувшего года. - За последние два года площадь замороженных объектов сократилась на 40 процентов.
Еще одной немаловажной тенденцией 2011 года стало укрепление позиций частных застройщиков. Этот сегмент, к которому относятся индивидуальные предприниматели или физические лица, занимающиеся строительством и продажей жилья, появился четыре года назад и начал активно развиваться в период кризиса. Сегодня частники занимают уже 10 процентов рынка, а это 850 тысяч квадратных метров строящегося жилья в ЮФО.
- При всех известных юридических и иных рисках жилье от частных застройщиков пользуется высокой популярностью, хотя большая часть их работает нелегально, - продолжает Володько. - Главная причина - низкие цены. По нашим подсчетам, объем рынка жилищного строительства частными застройщиками в прошлом году составил 9,5 миллиарда рублей, а прибыль - около четырех миллиардов. Необходимо отметить, что данная категория застройщиков использует "серые" юридические схемы и зачастую уклоняется от уплаты налогов.
Эксперты выделяют несколько отличительных особенностей развития первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости в ЮФО в прошлом году. В Краснодаре сокращается доля квартир экономкласса (с 38,8 до 34 процентов), зато строят больше объектов среднего и бизнес-класса. В Ростове-на-Дону и Астрахани впервые после кризиса приступили к возведению элитных новостроек. На рынке жилья Сочи обостряется конкуренция в результате начала продаж квартир в олимпийских проектах. Волгоград стал единственным областным центром ЮФО, в котором на первичном рынке многоквартирного жилья не представлен ни один элитный проект. Данный факт частично отражает невысокую платежеспособность населения.
По прогнозам аналитиков, в новом году квартиры на юге страны могут подорожать в пределах 5-6 процентов. В Краснодаре и Ростове-на-Дону прирост средневзвешенной стоимости квадратного метра составит до шести процентов, в Волгограде - 3-4 процента, в Астрахани - не более трех. В Сочи уровень цен не изменится.
А вот показатели цены и спроса, несмотря на положительную динамику в уходящем году, так и не достигли своих докризисных значений ни в одном из городов юга страны. Например, сегодняшнее количество сделок купли-продажи в Волгограде ниже уровня 2008 года на 40,6 процента. В Ростове-на-Дону эта разница составляет 25,5 процента, в Краснодаре - 13,8, в Сочи - 7,2, Астрахани - 3,4 процента.
В среднем цена квадратного метра в Сочи сейчас составляет 73,2 тысячи рублей, что ниже докризисного уровня на 32 процента. В Волгограде этот показатель составляет 39,7 тысячи (меньше на 28,3 процента), Ростове-на-Дону - 45,3 тысячи (на 20,8), Краснодаре - 40,9 тысячи (на 19,7), Астрахани - 35,3 тысячи рублей (на 3,3). В прошлом году средняя стоимость квадратного метра выросла в Сочи на два процента, в Краснодаре - на полтора, Волгограде - на один процент. А в Астрахани и Ростове-на-Дону и вовсе произошло снижение на 1,6-1,7 процента.
Кстати сказать, за 12 месяцев прошлого года девелоперы инвестировали в строительство многоэтажных жилых объектов в ЮФО почти 75,5 миллиарда рублей. В 2012 году нынешний показатель увеличится на 20 процентов. По мнению Ильи Володько, рост объема инвестиций свидетельствует о дальнейшем восстановлении первичного рынка жилья, которое продолжается уже в течение двух лет.
В целом по итогам 2011 года продемонстрировал рост и первичный рынок многоэтажной жилой недвижимости на юге России. Квартиры подорожали практически во всех крупных городах, а число сделок купли-продажи заметно выросло. Количество новых проектов также существенно расширилось благодаря росту активности девелоперов, который стал прослеживаться с середины предыдущего года. Например, в Краснодаре совокупная жилая площадь новых проектов, заложенных в прошлом году, возросла в 1,8 раза по сравнению с 2010 годом.
Всего на юге России по итогам 2011 года велось строительство около 8,5 миллиона квадратных метров многоэтажного жилья. Безусловным лидером по объему строящихся объектов является Краснодар, где возводится 2,8 миллиона квадратных метров совокупной жилой площади. Второе место занимает Ростов-на-Дону (749 тысяч квадратных метров). В Сочи этот показатель составляет 738 тысяч, Волгограде - 455 тысяч, Астрахани - 228 тысяч квадратных метров.