Поделиться
Неопределенный статус объектов незавершенного строительства стал в Пермском крае благоприятной почвой для спекуляций с земельными участками.
Законодательное собрание Пермского края обратилось в Государственную Думу с инициативой о внесении поправок в Земельный кодекс.
Инициатором выступил исполняющий полномочия главы Перми Игорь Сапко. В частности, предлагается изменить статьи кодекса, которые регулируют вопросы, связанные с объектами незавершенного строительства. При этом в первую очередь российским парламентариям будет предложено узаконить само понятие "объект незавершенного строительства", так как сейчас оно присутствует только в Гражданском кодексе, а в Земельном его нет. Поэтому в тех случаях, когда обсуждается возможность выкупа земельных участков по кадастровой стоимости, возникают разночтения.
По словам Игоря Сапко, предлагаемые изменения урегулируют вопросы, связанные с участками, занятыми объектами незавершенного строительства, и ликвидируют вероятность злоупотребления возможностью выкупать такие площадки по минимальной стоимости.
- Как правило, подобные участки приобретаются с единственной целью - для дальнейшей перепродажи, - пояснил Игорь Сапко. - В результате спекуляции разница между кадастровой и рыночной стоимостью вырастает в несколько раз, это ведет к увеличению стоимости и жилых, и нежилых помещений.
Нужно учитывать, что помимо неопределенности в земельных отношениях существующие объекты незавершенного строительства негативно влияют на развитие городской среды. В частности, искажают архитектурный облик города и тем самым конфликтуют с положениями генерального плана застройки Перми. Кроме того, долгострои, как правило, не охраняются, что увеличивает риск несчастных случаев, особенно для детей, а также способствует криминализации отдельных районов, так как служат пристанищем для асоциальных элементов. Еще один негативный фактор - нарушение интересов города. Дело в том, что незавершенные здания не становятся объектами налогообложения, соответственно казна не получает с них доход.
В будущем стоимость выкупа земли под объектами незавершенного строительства предполагается установить в размере кадастровой стоимости участка. Это предложение направлено на защиту интересов добросовестных застройщиков.
Таким образом, можно сказать, что поправки в Земельный кодекс будут направлены в первую очередь на защиту собственников объектов недвижимости, так как они уравнивают в правах владельцев объектов незавершенного строительства с собственниками зданий, строений и сооружений. В настоящее время объекты незавершенного строительства буквально "висят в воздухе", зато после внесения изменений в земельное законодательство собственники подобных объектов приобретут полноценный статус землевладельцев со всеми полагающимися по закону правами и, конечно же, обязанностями.
Корень проблемы в том, что в Земельном кодексе сейчас нет понятия "незавершенное строительство", и этим пробелом в законодательстве пользуются, в том числе для различных махинаций. Их механизм может выглядеть, например, так. Недобросовестный застройщик без разрешения на освоение земельного участка забивает на нем пять свай и оформляет результат своей деятельности как незавершенное строительство. Отныне у него появляется преимущественное право выкупить площадку, на котором он якобы начал работать по ее кадастровой стоимости, а она зачастую намного ниже рыночной.
С другой стороны, экономический кризис поставил пермских застройщиков в трудную ситуацию и объектов незавершенного строительства в городе много. Поэтому отсутствие в Земельном кодексе прямого указания, что такое объекты незавершенного строительства, создает возможности для неправомерного отказа в приватизации земельных участков с такими объектами органами местного самоуправления. То есть конкретный чиновник оставляет за собой исключительное право решать: кому разрешить приватизировать участок, а кому - отказать. Поэтому в законодательстве должен быть предусмотрен еще и аспект защиты добросовестных застройщиков от административного произвола. Важен и эстетический фактор: заброшенные стройки с торчащими сваями и арматурой отнюдь не украшают город.
В предлагаемых пермскими законодателями поправках речь идет об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, то есть в рамках строго ограниченного перечня целевого использования - под строительство дорог и мостов, для реализации государственных программ. В случае принятия поправок такое изъятие будет осуществляться по кадастровой стоимости. При этом все права владельцев участков будут соблюдены. Хуже будет только спекулянтам - тем, кто приобрел участки по кадастровой стоимости, возвел на них объекты незавершенного строительства и оформил землю в собственность с намерением перепродать по более высокой цене.