Поделиться
Покупка жилья для большинства россиян невозможна без дешевой и доступной ипотеки. Именно поэтому в этом году, чтобы вытащить отрасль из глубокого кризисного обвала, государство предприняло беспрецедентные меры поддержки ипотеки, направив на ее развитие сотни миллиардов рублей по линии Внешэкономбанка и АИЖК. Господдержка сделала свое дело - банки вернулись на этот рынок.
Ипотека возвращается к прежним объемам выдачи и докризисным условиям. Об этом свидетельствуют последние данные Банка России. За восемь месяцев 2010 года выдано 158,9 тыс. кредитов на общую сумму 198,3 млрд руб., что в 2,6 раза превышает объемы выдачи прошлого года. К 1 сентября средневзвешенная годовая ставка в рублях снизилась до 13,4%, в валюте - до 11,1%. Проценты могли быть еще ниже, если бы не повышение среднерыночных ставок в июле. Это произошло из-за массового снижения банками уровня первоначального взноса и вывода на рынок более рисковых и, соответственно, более дорогих кредитов.
"Если рынок будет развиваться и поддерживаться со стороны государственных органов такими же темпами, как и в 2010 году, то при оптимистичном прогнозе рынок ипотеки достигнет докризисного уровня ближе к третьему кварталу 2011 года", - считают в "Кредитмарт". Банкиры еще оптимистичнее. "Если не произойдет никаких непредвиденных ситуаций и рынок будет продолжать активно расти, то докризисных показателей выдачи мы сможем достигнуть уже в конце 2010 - начале 2011 года. По поступающим заявкам на кредитование докризисные объемы уже достигнуты (осталось их выдать)", - утверждает Иван Веденисов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка.
Причина происходящего - возвращение банков к активному кредитованию. Это подтверждают кредитные брокеры, то есть те, кто реально "сидит" на рынке и работает сразу со многими кредитными организациями. "С начала года подавляющее большинство банков несколько раз снижали ставки по ипотеке и первоначальный взнос. Некоторые игроки отказались от комиссии за выдачу кредита или, например, отменили комиссию и мораторий на досрочное погашение. Увеличилась сумма кредита, которую банк готов предоставить заемщику (в некоторых случаях почти вдвое), и увеличился срок кредита. В значительной степени произошло и смягчение требований к заемщикам, а именно снижение минимального возраста, отмена наличия обязательного минимального трудового стажа. Если еще полгода назад банки принимали в качестве подтверждения доходов только справку по форме 2-НДФЛ, то сегодня банки постепенно рассматривают в качестве подтверждения доходов заемщика справку в свободной форме (правда, ставки в таком случае на 1-1,5% выше), - рассказывает Юлия Купко, генеральный директор компании "Кредитмарт". - Банки "разморозили" программы целевого кредитования под залог недвижимости, а некоторые игроки реанимировали программы нецелевого кредитования и рефинансирования. Заметное оживление можно проследить и на рынке первичного кредитования, правда, пока банки предлагают программы кредитования на конкретные объекты только с определенными аккредитованными компаниями-застройщиками, преимущественно участвующих в долевом строительстве по 214-ФЗ".
Второй причиной оживления на рынке ипотеки стал эффект отложенного спроса потребителя на жилье, который сформировался за два последних кризисных года. "С наступлением осени заметно увеличилось число заявок на получение ипотечных кредитов. Это связано не только с сугубо сезонным фактором, в частности, окончанием сезона отпусков, но и с общей ситуацией на рынке. Снижение влияния кризиса и наступление относительной стабильности на рынке труда открывают новые возможности для клиентов - люди снова хотят улучшать свои жилищные условия", - подтверждают в банках.
Поток заявок растет не только на вторичную и первичную ипотеку, но и на кредиты под коттеджное строительство. "Более половины (около 60%) от всех запрашиваемых кредитов приходится на приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости, около 25% приходится на первичный рынок недвижимости (новостройки), около 8% - на покупку коттеджа или таунхауса и около 7% - на кредиты под залог имеющегося жилья в собственности", - приводят данные в "Кредитмарт". По информации другого кредитного брокера "Фосборн Хоум", на вторичном рынке поток заявок по ипотеке с начала года растет в геометрической прогрессии. "Это связано с тем, что банки плавно улучшали условия кредитования, снизили требования к размеру первоначального взноса. На первичном же рынке заметной активизации не наблюдается - банки пока не готовы снижать первоначальный взнос, он практически вдвое выше, чем на вторичном рынке. Также ставки по кредиту на первичном рынке в среднем на 4% выше, чем на первичном рынке. Программы кредитования на первичном рынке менее привлекательны для заемщиков не только из-за ставок и большего первоначального взноса, но и еще из-за ограниченности выбора новостроек, поскольку банки кредитуют не все подряд, а только аккредитованное жилье. Спрос на загородную недвижимость имеет сезонный характер и, по нашим наблюдениям, этим летом он вырос на 25% по сравнению с весной", - сообщает Елена Зотова, директор департамента кредитования "Фосборн Хоум".
По свидетельству кредитных брокеров, на первичном рынке кредиты пока предоставляют лишь ограниченное количество банков и, как правило, это два варианта кредитования строящегося жилья: кредиты на покупку определенных объектов у конкретных аккредитованных застройщиков и кредиты в рамках федеральной программы АИЖК ("Новостройка"). "В целом на рынке уже намечена тенденция возобновления программ кредитования на покупку строящегося жилья, правда, банки придерживаются пока достаточно консервативной политики кредитования на первичном рынке недвижимости и предпочитают сотрудничать с застройщиками, которые работают по 214-ФЗ", - отмечают в "Кредитмарт".
Средняя годовая процентная ставка "первичной" ипотеки сегодня составляет 15-16% (до регистрации права собственности). Первоначальный взнос от 20%, средний по рынку порядка 30%. По мнению экспертов, ближе к концу следующего года ставки "первичной" ипотеки могут достичь уровня 13-14%. По другим ипотечным кредитам ставки могут снизиться уже до конца года. "Сейчас уровень средней кредитной ставки - 12,5-13,5%. Исходя из текущего развития событий, можно прогнозировать дальнейшее снижение среднего уровня ставок по ипотеке еще примерно на 1,5-2%", - полагают в ЮниКредит Банке. Тон уже задал Сбербанк, объявив о снижении с 15 октября минимальных ставок по ипотечным кредитам в среднем на 1,5%, сделав, таким образом, свое предложение по ипотеке лучшим на рынке (для клиентов, обслуживающихся в банке по зарплатным проектам, минимальная ставка - 9,5% годовых, для остальных - 10,4%).
Теперь вопрос в том - сумеет ли строительная отрасль поддержать объемами вновь возводимого жилья раскручивающуюся спираль ипотеки. В противном случае мы получим такой же безудержный рост цен на недвижимость, как в докризисные годы. Пока данные неутешительны. Строители должны были сдать в этом году 60 млн кв. метров жилья, по итогам 9 месяцев сдано только 33 млн... На ценах это еще не сказалось - с начала года наблюдается умеренный рост стоимости жилья, который временно приостановился летом. Цены на жилье в столице с начала года выросли на 3,4%, в целом по России - на 1,1%.