Поделиться
Глубокой заморозке подверглись объекты в большинстве городов и почти во всех сегментах. Особенно пострадал рынок коммерческой недвижимости. По данным МИЭЛЬ, больнее всего кризис ударил по сегменту индустриально-складской недвижимости, затем офисной и уже потом - торговой. И в последнюю очередь пострадал подсегмент торговой недвижимости - street-retail. Объясняется все это достаточно просто - даже в условиях резкого падения спроса со стороны основных потребителей (банки, сетевые аптеки и т.п.) покупатели в магазины и аптеки ходят, несмотря на кризис.
Другое дело бизнес. Сокращение деловой активности и уход с рынка многих компаний, необходимость сокращения затрат, в том числе на аренду офисов, торговых площадей и производственных помещений, вызванные кризисом, привели к резкому снижению арендных ставок. По данным КПМГ, например, за последние полгода в Санкт-Петербурге и Ленобласти ставки упали в среднем на 30%. Более 50% опрошенных КПМГ строительных и девелоперских компаний оценили падение ставок аренды в бизнес-центрах класса А на 35% и более, в бизнес-центрах класса В на 25-30%, в бизнес-центрах класса С на 15-25%. Согласно оценке агентств недвижимости в валюте ставки снизились в два и более раза. То есть спрос на коммерческую недвижимость резко упал. И одновременно банки задрали ставки по кредитам до "запретительных" 25 процентов. А большинство банков и вовсе отказали девелоперам в заемных средствах.
Понятно, что в таких условиях доводить проекты до конца нет никакого резона. В результате, по данным Bridge-consulting, на рынке коммерческой недвижимости Москвы заморожено около 85% объектов, в Санкт-Петербурге - 78%. "Проекты, которые в докризисное время были на стадии проектирования или котлована, девелоперы предпочитают замораживать и бросают все силы на окончание проектов, находящихся на завершающейся стадии, - отмечает Вероника Манн, директор по стратегическому консалтингу Bridge-consulting. - Официально о заморозке девелоперы стараются не распространяться, тем не менее практически все отказались от "бумажных" проектов".
Остались на бумаге и многие проекты индустриальных парков. По данным компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", так и остались нереализованными проекты индустриальных парков "Ступино" (в Ступинском районе Московской области), "ИРЕС" (в районе поселка Малино), "Пересвет" (в Сергиево-Посадском районе) и "Можайский". А востребованность некоторых из реализованных проектов оставляет желать лучшего. Например, первая очередь индустриального парка "Восточный" (г. Ногинск Московской области), введенная в эксплуатацию в мае, заполнена арендаторами лишь частично. Много вакантных площадей и в логистическом комплексе "Северное Домодедово" (Домодедовский район Московской области). Первая и вторая очереди проекта общей площадью 558 тыс. кв. м уже возведены, а срок введения в эксплуатацию третьей очереди площадью 275 500 кв. м был перенесен с III квартала 2009 года на 2010 год. Часть арендаторов из комплекса съехала в силу возникших экономических трудностей. Пустует и часть площадей в техно-логистическом комплексе "Томилино" (Люберецкий район Московской области), объединяющем складской терминал, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой.
До недавнего времени девелопмент производственной недвижимости был делом выгодным и перспективным, поскольку компаний, заявляющих об открытии новых крупных производств, в России становилось с каждым годом все больше. Администрации регионов поощряли строительство промышленных предприятий, так как это способствовало развитию территорий, обеспечивая населению рабочие места, а местному бюджету налоговые отчисления. Однако кризис заставил многие предприятия сворачивать производство, а девелоперов отказаться от своих "индустриальных" планов в пользу более рентабельных проектов. Как следует из опроса, проведенного КПМГ в начале 2009 года, большинство девелоперских компаний ощутили влияние кризиса в последние несколько месяцев 2008 года. Тогда резко отрицательное либо негативное влияние кризиса на собственные компании отметили 78% респондентов. По прошествии первых шести месяцев 2009 года ухудшение ситуации для своих компаний отметили уже 82%.
Прогнозы большинства компаний относительно продолжительности кризиса, сделанные в начале 2009 года, не оправдались. Тогда 44% опрошенных полагали, что влияние кризиса будет ощущаться еще год, а 33% называли период в несколько лет. По прошествии полугода, в июне 2009-го, никто из опрошенных не ожидает завершения кризиса до конца 2009 года, но, с другой стороны, подавляющее большинство (64%) рассчитывают увидеть признаки улучшения экономических условий в отрасли уже в течение ближайших 12 месяцев.
В начале 2009 года 55% респондентов отмечали, что собираются сокращать число своих проектов, а по результатам блиц-опроса в июне 2009 года около 20% компаний вообще отказались от строительства и остановили все свои проекты. Некоторые респонденты отказываются от развития рекреативной недвижимости, а также собираются проводить оптимизацию существующих проектов и поиск подходящих земель.
Участники июньского блицопроса также отметили, что в краткосрочной перспективе возвращения к отложенным проектам не ожидается. В начале 2009 года 67% опрошенных компаний отмечали, что для решения проблемы финансирования они предпочитают замораживать свои проекты "до лучших времен". В июне 2009 года 72% ответили, что ожидают "разморозки" в течение нескольких лет. Около 30% опрошенных считают, что в течение ближайших 12 месяцев будет закончено от 10% до 20% проектов, объявленных к строительству в прошлом сентябре.
На юге ситуация такая же. По данным MACON Realty Group, на территории Южного федерального округа в стадии незавершенного строительства сейчас 3,8 млн. кв. м коммерческих площадей (без учета олимпийского строительства). Большая часть из них приходится на Краснодар и Сочи - 23% и 22% соответственно. 16% строящихся площадей находится в Ростове-на-Дону, 15% - в Волгограде. Оставшиеся 24% приходятся на Анапу, Геленджик, Ставрополь, Кавказские Минеральные Воды и др. .
"Учитывая, что средняя степень готовности объектов составляет порядка 40-45% (а часть проектов вообще заморожена в связи с дефицитом ликвидности), для ввода в эксплуатацию всех строящихся гостиниц, складов, офисных и торговых центров на юге России потребуется не менее $2,5 млрд, - считает Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group. - На эти деньги такие страны, как Гондурас или Эфиопия, живут целый год".
Наибольшие объемы недостроя сосредоточены в сегменте торговой недвижимости - практически 2 млн. кв. м. Чтобы достроить все начатые проекты торговых комплексов, необходимо порядка $650 млн. На втором месте находятся офисные помещения - более 1,6 млн. кв. м строящихся площадей, потребность в финансировании - $930 млн. Меньше всего в ЮФО возводится складских и гостиничных объектов - всего по 100 тыс. кв. м в каждом сегменте. Проекты в этих сегментах требуют порядка $400 млн.
В последние несколько лет экономика юга России переживала период бурного роста. Российские и зарубежные инвестиционные компании активно осваивали регион и анонсировали множество крупных и дорогостоящих проектов в сфере коммерческой недвижимости. В связи с кризисом большая часть из них так и не успела войти в стадию реализации, а планы перенеслись на посткризисный период. По оценкам MACON Realty Group, чтобы воплотить в жизнь все заявленные, но не вошедшие в стадию реализации проекты, требуется более $12,5 млрд.
Ситуация на рынке жилья ничуть не лучше: более 405 тыс. кв. м возводимого жилья в Сочи заморожено или перенесено на более поздние периоды. Всего, утверждают эксперты, в Сочи на этапе строительства сейчас находится более 100 объектов жилой недвижимости, общая площадь которых составляет 1445 тыс. кв. м. Из них 405 тыс. кв. м (28%) не следует заявленному графику строительства. Треть этого объема сейчас заморожена, а остальные проекты строятся более медленными темпами и будут сданы позже, чем запланировано, как минимум на полгода-год. Сильнее всего от первоначальных планов отстает бизнес-класс. В этом сегменте 41% (225 тыс. кв. м) объема строящихся площадей не будет сдан в срок. В элитном классе этот показатель составляет 30% (33 тыс. кв. м). Наименьшее отставание от графика реализации наблюдается в экономклассе - 19% (147 тыс. кв. м).
Эта ситуация характерна и для других южных городов: большие объемы возводимого жилья, не соответствующего графику реализации, зафиксированы в Краснодаре - 34% (порядка 1 млн. кв. м), Ростове-на-Дону (25%, 200 тыс. кв. м) и Волгограде (22%, 160 кв. м). Во всех городах наиболее тяжелая ситуация в бизнес- и элитном классах, а отставание составляет 0,5-1,5 года.
А Москва, по прогнозам аналитического отдела Бюро Недвижимости "Агент 002", к 2012 году вообще может остаться без новостроек. Так, на первичном рынке столицы в июне предлагались квартиры по 224 адресам, из них по 116 строительство еще не завершено. При этом объекты по 100 адресам должны быть введены уже в этом году. Согласно запланированным срокам сдачи объектов госкомиссии в период с 2010 по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам.
Наталья Барановская
Обозреватель "РГ"