Пока в России продолжается чуть ли не еженедельный устойчивый рост цен на недвижимость, в США и в большинстве стран Европы из-за разрастающегося экономического кризиса квадратные метры дешевеют буквально на глазах.

Что делать россиянам в условиях, когда маленькая однокомнатная квартирка в Москве уже стоит дороже уютного шато с виноградником во французской провинции? Ответ вполне очевиден - скупать недвижимость за границей. Тем более что на Западе на россиян уже перестали смотреть как на дикарей в спортивных костюмах с мешками денег. При этом все чаще иностранные компании по продаже недвижимости просто мечтают о том, чтобы именно к ним в контору зашел состоятельный русский, который и дом солидный купит, и "чаевые" приличные оставит.

О том, как россияне буквально на корню скупили практически всю свободную недвижимость в Великобритании, уже написаны сотни статей. Однако туманного острова среднему классу из России уже мало. Все более активно наши приобретают дома и участки в США, Испании, Финляндии, Хорватии, Болгарии и на Кипре. Дело дошло до того, что, продав "трешку" в Москве, можно позволить себе купить приличную квартиру где-нибудь в Мадриде. Да еще и неплохую виллу на болгарском побережье Черного моря.

О том, чего стоит опасаться россиянам, решившим обзавестись собственными квадратными метрами в некогда недоступной загранице, рассказывают корреспонденты "РГ".

За морем житье не худо, это верно, это еще Пушкин подметил. Зато Грибоедов сказал другое - "И дым Отечества нам сладок и приятен". Как же быть? Где истина?

Благополучному в финансовом отношении россиянину нынче не требуется решать задачу Буриданова осла, который умер от голода, так и не решив, какую же из двух охапок сена ему жевать. Жевать хлеб можно сразу и у себя на родине, и за границей - живя, так сказать, на два (на три, на четыре) дома.

Именно это и делают многие из тех без малого полумиллиона россиян, которые так или иначе обосновались сегодня на Альбионе. При этом сотни тысяч наших соотечественников давно уже носят гордое звание английских лендлордов и лендледи. Именно так принято именовать в Британии владельцев недвижимости.

В последние годы скупка россиянами домов и квартир осуществлялась здесь в таких грандиозных масштабах и с таким щедрым ценовым размахом, что британские риелторы вынуждены были признать: русские не просто подогрели и без того раскочегаренный рынок здешнего жилья, но буквально вскипятили его. Замки и дворцы Англии и Шотландии, пентхаузы роскошных домов престижнейших районов британской столицы заполучили в жильцы москвичей и петербуржцев, приезжих из Сибири, Татарстана, Дальнего Севера и прочих богатых нефтью и газом регионов страны России.

Как же купить жилье на Альбионе? Поделиться на сей счет собственным опытом не могу - за энное количество прожитых здесь в командировке лет мне так и не довелось стать покупателем недвижимости. Зато, правда, накопился немалый опыт найма жилья в аренду - очень, кстати, популярный нынче способ жизни для миллионов европейцев, не желающих обременять себя тяготами домовладения или же не имеющих для этого средств. Поэтому собирая материал для этой заметки, пришлось обойти в Лондоне несколько близлежащих риелторских контор и разжиться "ноу-хау" покупки жилья.

В британских агентствах по торговле недвижимостью российская клиентура ценится высоко, так как наши соотечественники, как правило, оформляют сделки на солидные суммы. Да к тому же платят наличными, не связывая участников сделки сложной системой ипотеки. Это, однако, не означает, что можно прийти в агентство с чемоданом наличных денег и высыпать купюры на стол. Времена "нала" канули в лету под прессингом закрученных на Альбионе гаек законов. Последний "закрут" случился в начале нынешнего столетия, когда началось тотальное наступление на терроризм. Все финансовые потоки, идущие на Альбион, в том числе и на покупку недвижимости, под сурдинку этого закона стали подлежать строжайшей проверке.

Поэтому, как объяснили мне в риелторском агентстве London Widе, первое, что должен сделать потенциальный российский покупатель британской недвижимости - это предоставить подтверждение, что деньги его происходят из легальных источников и что со своих устремляющихся в заграницу доходов он дома уплатил все причитающиеся налоги.

Спрашиваю: Как же он может сделать это? Отвечают: в Британии вашему соотечественнику надо будет нанять адвоката, занимающегося сделками по недвижимости. Этот адвокат и проверит "статус" своего клиента - его банковские счета, уплату налогов. Затребует копии паспортов и некоторых других документов. Все было бы гораздо проще, если бы у российского гражданина уже был открыт банковский счет в одном из банков Британии. Тогда его деньги не нуждались бы в проверке.

В агентстве Ashbury Bloom мне пояснили, что нанимать адвоката потребовалось бы в любом случае. Оформлять сделку купли-продажи без участия адвоката практически невозможно. К тому же у не имеющего банковского счета в Британии российского покупателя все равно возникнет проблема - а на чей счет переводить деньги? Именно на счет адвоката и будет переведен залог стоимости недвижимости. Сегодня эта сумма составляет в Британии от 10 до 20 процентов от цены жилья.

За свои услуги адвокат может взять пять тысяч фунтов стерлингов, включающие в целом всю процедуру оформления сделки. А случается, что адвокат запрашивает комиссионные в сумме 1-2 процента от цены недвижимости.

Что интересно: налогов за владение недвижимостью россиянин платить не будет. И даже если решит сдать свое жилье в аренду. Потому что имеет статус лендлорда. Многие в Британии зарабатывают на жизнь именно лендлордством: купят несколько домов или квартир - и пускают их в прибыльный оборот аренды. Правда, "профессиональных" лендлордов среди проживающих в Британии россиян пока немного.

Как правило, переселенцы из России открывают здесь разного рода фирмы и компании. Трудное ли это дело, начать в Британии свой бизнес? За консультацией обратилась в британскую компанию B&F Services Ltd. Если верить рекламному слогану этой компании, обращенному, в частности, к россиянам, то "свой бизнес в UK - это реально!"

А начинать надо с получения разрешения на работу. Этим разрешением обладает тот, в чьем паспорте стоит бизнес-виза, студенческая или рабочая виза. Даже студент, которому в Британии разрешается работать 20 часов в неделю, может открыть фирму. Процедура открытия несложная и весьма быстрая. Надо лишь зарегистрировать свою компанию в специальном правительственном агентстве Companies House. Стоимость регистрации - от 50 фунтов стерлингов. На все это уходит примерно два часа - и через несколько дней вам пришлют регистрационные документы по почте. Потом, на основании этих документов, можно будет открывать банковский счет.

Между тем

Дело остается за малым - получить нужную визу. Вот с этим гражданам, живущим за пределами Евросоюза, становится все сложнее. С осени квалификация работников, приезжающих из России, будет оцениваться в баллах. В зависимости от потребностей британского рынка труда здешнее министерство внутренних дел будет варьировать проходной балл, с тем чтобы "впустить" на Альбион лишь тех специалистов, в ком существует реальная потребность.

Если у вас есть свободные деньги и вы твердо решили купить жилье в Испании, то скорее всего ваша мечта осуществится. Никаких специальных ограничений для приобретения недвижимости для иностранцев (и для россиян в том числе) здесь нет.

Единственная сложность, возникшая в последние годы, заключается в том, что испанские финансовые власти усилили меры по борьбе с отмыванием незаконно нажитых денег. А потому ужесточили проверку происхождения накопленных средств и платежеспособности кандидатов в домовладельцы. Однако законопослушных россиян эти проверки пугать не должны.

Если вы решили стать домовладельцем в Испании, вам надо для начала определиться, собираетесь ли вы приобретать жилье новое или на вторичном рынке, намерены ли вы выплачивать стоимость покупки сразу или рассчитываете получить ипотечный кредит, чтобы рассчитываться за квартиру в течение ближайших десятилетий.

Приобретать лучше жилье новое, а расплачиваться за него с помощью ипотечного кредита. В этом корреспондента "РГ" заверил Олег Губарев, глава адвокатской конторы, уже десять лет занимающейся оформлением покупки недвижимости в Испании для российских граждан. Новые квартиры и дома обычно стоят не дороже недвижимости "из вторых рук". А жилье на вторичном рынке может таить в себе определенные риски. Заранее неизвестно, вправе ли новый хозяин единолично распоряжаться им или у него есть законные совладельцы, все ли в порядке с оплатой как самой квартиры, так и коммунальных услуг и так далее. Поэтому, чтобы обезопасить сделку, рекомендуется сначала получить информацию о жилье из реестра недвижимой собственности, который ведется в местном муниципалитете. Там должны подтвердить личность владельца, его права на продажу жилья, точные характеристики собственности, которую вы собираетесь приобрести (год постройки, размеры внутреннего дворика, террасы или бассейна и т.д.), а также раскрыть возможные задолженности продавца.

Получив такую информацию и еще не отказавшись от идеи покупки испанского жилья, вам предстоит самым внимательным образом осмотреть будущую квартиру или дом. Здесь, кстати, так много подводных камней, что рекомендуется пригласить в помощь профессионального оценщика, который наверняка лучше вас знает, на что обратить особое внимание.

Кроме того, нужно непременно получить информацию о прилагающихся к жилью дополнительных услугах общего пользования. В Испании это чаще всего общий бассейн со своей службой спасения, круглосуточная охрана, подземные гаражи, гимнастические залы, бани и т.д. От количества таких услуг зависит реальная цена имущества.

И еще один непременный вопрос: предвидятся ли в обозримом будущем расходы на капитальный ремонт, например, на замену лифтов или водопроводных труб. От ответа может зависеть изменение цены будущей покупки.

После заключения оценщика наступает самое трудное - торг. И здесь все в ваших руках.

Но необходимо иметь в виду: если вы решили оформить ипотечный кредит, то банк пришлет своего оценщика. И размер кредита, и условия его погашения будут зависеть не от той суммы, о которой вы договоритесь с продавцом, а от рыночной оценки стоимости жилья, которую проставит оценщик.

Немного об ипотеке. Не каждый банк готов выдать ипотечный кредит иностранцу, в том числе россиянину. Это одна из многочисленных причин, по которым лучше всего потратиться на грамотного посредника - адвоката или риелтора, работающего с российскими клиентами на испанском рынке. Банки в Испании, как и во всем мире, отличаются подозрительностью. Они заинтересуются происхождением ваших накоплений и вашей будущей платежеспособностью. Ведь кредиты здесь выдают обычно на 20 - 30 лет, а в последние годы стали выдавать и на 40, и на 50 лет.

Первый взнос составляет для иностранцев обычно 30 процентов от стоимости кредита. Остальные 70 процентов банк обязуется выплачивать бывшему хозяину квартиры. Так что банк идет на финансовый риск. Чтобы уменьшить его, банк попросит у вас кучу справок. Какие документы россиянина удовлетворят любопытство банка, сказать сложно. Хотя стандартный список бумаг, необходимых при оформлении ипотеки, вполне доступен.

Еще несколько практических советов. Наличие у вас недвижимого имущества в Испании не даст вам права на получение вида на жительство. Имущество поможет вам получить многократную испанскую визу, по которой вы сможете легально находиться в шенгенской зоне до 90 суток в течение полугода. В лучшем случае наличие у вас жилья поможет в получении так называемого "белого вида на жительство", который запрещает иностранцу заниматься на испанской территории какой бы то ни было оплачиваемой трудовой деятельностью.

И еще, при покупке жилья вам не уйти от уплаты налогов. Если речь идет о новой квартире, то это будет НДС. Формально его должен будет заплатить продавец, но история еще не знала случаев, чтобы тот не включил в последний момент НДС в стоимость продаваемой недвижимости. Если же вы покупаете уже обжитое помещение, то будете сами платить налог на сделки с имуществом. В дальнейшем вас ждет сомнительное удовольствие платить ежегодный муниципальный налог на недвижимость, оплатить недешевое нотариальное оформление сделки и ощутить всю сложную гамму чувств от расходов на оформление ипотечного кредита.

В Венгрии иностранные граждане, включая россиян, могут приобрести практически любую жилую или коммерческую недвижимость (дома, квартиры, заводы, пароходы и пансионаты), за исключением пахотных земель сельхозназначения и объектов, охраняемых государством.

Возможностей для инвестиций здесь предостаточно. Однако рассчитывать на серьезные дивиденды от своих инвестиций можно не всегда. Пределы роста рынка недвижимости во многих сегментах уже исчерпаны.

Каких-то особых сложностей с приобретением российскими гражданами недвижимости в Венгрии пока не отмечалось. Как говорится, были бы деньги, а все остальное решается в общем порядке. Венгерское законодательство предусматривает свободный ввоз в страну капиталовложений иностранцами, обмен валюты и вывоз прибыли. Иностранные граждане без ограничений могут открывать счета практически в любых венгерских и иностранных банках на территории страны. При внесении наличными менее 10 тысяч долларов США справок о происхождении валюты не требуется. Все это в полной мере относится и к россиянам, решившим по той или иной причине приобрести здесь дом, квартиру или, скажем, гостиницу.

Самый простой путь, по которому надо пройти иностранцу, чтобы юридически оформить право собственности на недвижимость в Венгрии, - зарегистрировать для начала собственную фирму. Впоследствии эта фирма выступит собственником жилья или коммерческой недвижимости. Иностранцам разрешено регистрировать недвижимость и на свое имя, но здесь есть определенные ограничения: для этого заявитель должен прожить в стране не менее пяти лет. К тому же в этом случае надо еще получать разрешение местных властей на покупку. Не всем это подходит, поэтому легче, проще и быстрее покупать недвижимость на свою фирму. Ее регистрация обойдется недорого: примерно полторы тысяч евро. Плюс к этому понадобится еще 15 тысяч долларов минимального уставного капитала фирмы (для местного KFT - общества с ограниченной ответственностью), которые надо будет внести на счет фирмы, но которые можно тут же и потратить, например, на покупку все той же недвижимости.

Цены на жилье в Венгрии - достаточно умеренные. Их не подхлестнуло даже вступление страны в Евросоюз. Выше всего они в столице. Средняя цена по новостройкам в Будапеште в пределах местного Третьего кольца - 1500 евро за квадратный метр жилья в доме с подземным паркингом (монолит - кирпич). Причем уже с отделкой (паркет, стеклопакеты, обои, плитка и встроенная кухня). Зарегистрировав фирму и купив недвижимость, надо пройти процедуру ее оформления. В Венгрии существует налог на приобретенное имущество. Этот разовый налог платится в течение года после совершения сделки и составляет от 2 до 6 процентов в зависимости от стоимости покупки. При этом новые квартиры стоимостью до 120 тысяч евро этим налогом не облагаются. На дома, землю и другую недвижимость налог составит 10 процентов от стоимости. В том случае, если вы приобретаете участок земли и строите на нем дом в течение четырех лет, вы также освобождаетесь от уплаты 10-процентного налога.

По существующим в Венгрии правилам наличие жилья в собственности позволяет россиянам получать не только визу типа С (туристическая, частная) на срок 30-90 дней, но и визу типа D (до года), а также вид на жительство.

"Клиенты из России давно стали нашими дорогими гостями. Они денег не жалеют". Такими словами встретил корреспондента "РГ" сотрудник нью-йоркского агентства недвижимости. Время от времени жители "Большого яблока", то бишь города Нью-Йорка, переключают все свое внимание на очередную новость о русских, которые вновь купили самые дорогие квадратные метры.

Процесс покупки недвижимости в США занимает в среднем от одного до трех месяцев. После выбора квартиры по Интернету потенциальный покупатель связывается непосредственно с компанией, представляющей интересы собственника, и заключает Договор на совершение операций по недвижимому имуществу. Условия этого юридического документа являются конфиденциальными. Любопытно, что, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет права расторгнуть это соглашение. А вот покупатель вправе отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите.

В свою очередь, банк, прежде чем предоставить кредит, убедится в благонадежности клиента - нет ли у него преступного прошлого и настоящего, не пытается ли он легализовать незаконно нажитые капиталы. Причем о результатах таких проверок клиенту узнать не суждено.

Но если проверка сложилась удачно, то далее следуют финансовые переговоры и заключение договора страхования квартиры.

Важно знать, что любому покупателю недвижимости настоятельно рекомендуют постоянно пользоваться услугами юриста, специализирующегося на вопросах жилищного права. На заключительном этапе оформляется сделка и регистрируются права нового владельца недвижимости. Разумеется, о новом собственнике информируются в первую очередь налоговые органы, которые впоследствии рассчитывают получать налог на недвижимость. В США он является одним из самых высоких в мире.

Кстати

Все вроде как и дома - бюрократия чиновников сменяется бюрократией коммерсантов. Однако русских продолжает интересовать рынок недвижимости в США. Нынешний "ипотечный" кризис в стране несомненно изменил картину, заставил продавцов быть более сговорчивыми в вопросах цен на жилье.

После вступления в Европейский союз в Болгарии наблюдается строительный взрыв. Все крупные города Болгарии превратились, по сути, в большую стройплощадку.

Естественно, что подобное предложение на рынке недвижимости обусловлено большим спросом. В Болгарию за жильем едут англичане, немцы, японцы и другие иностранные клиенты. Среди них и много россиян. И это неудивительно.

Ведь, несмотря на то, что после вступления в Евросоюз все цены в стране, в том числе и на жилье, заметно выросли, все равно они остаются намного ниже, чем в России. Так, хорошая квартира в престижном районе Софии обойдется в среднем около в 1000-1500 евро за квадратный метр. Есть варианты дешевле. В спальных кварталах за метр площади придется заплатить до 1000 евро.

Еще дешевле варианты в новостройках или на стадии строительства - там можно купить скромную квартирку и за 600 евро за метр. Цены на элитное жилье начинаются в Софии от 3000 евро за метр. Конечно, есть отдельные, очень дорогостоящие дома и виллы.

Примерно такие же цены и на черноморском побережье Болгарии. За 100 тысяч евро желающий вполне может приобрести себе меблированную квартиру в центре Варны. А тысяч за 50 евро можно купить маленькую квартиру на Солнечном берегу. Полноценный дом обойдется несколько дороже, но не намного.

Однако не все так радужно для иностранцев на рынке недвижимости в Болгарии. Основной проблемой является тот факт, что иностранным физическим лицам покупать землю в собственность в Болгарии запрещено законом. То есть, купив в собственность дом, вы не станете владельцем той земли, на которой он стоит. То же самое и с квартирами. То есть вы приобретете только стены, но не тот фундамент, на котором они расположены. Выход из этой ситуации есть.

Но для этого желающему обзавестись домом в Болгарии необходимо будет открыть в стране фирму, зарегистрировав ее по всем правилам в органах власти, налоговых и других структурах, пройти множество бюрократических процедур. А болгарская бюрократия, хоть и с европейским лицом, зачастую напоминает до боли знакомую российскую. Можно обратиться к посредникам, совершив покупку фактически на подставное лицо.

Более того, факт обладания недвижимостью в Болгарии не дает права на получение гражданства. И даже получить вид на жительство или многократную визу пока нельзя. Правда, МИД Болгарии заявил в июне этого года, что в ближайшее время начнет выдавать многократные трехлетние визы для владельцев недвижимости.

К слову, болгарские риелторы искренне рады россиянам и всегда найдут с ними общий язык. Почти во всех конторах, торгующих недвижимостью в Болгарии, обязательно есть в штате как минимум один сотрудник, владеющий русским языком. И все болгарские риелторы в разговорах с корреспондентом "РГ" в один голос заявляли, что цен, которые хотя бы близко подбирались бы к московским, в Болгарии нет и в ближайшее время не предвидится.