Поделиться
Острый дефицит офисных площадей - не что иное, как стереотип, уверяют эксперты рынка офисной недвижимости. Другое дело - высокие арендные ставки, часто не соответствующие классу помещения. При этом разработать классификатор бизнес-центров в регионе пока не удается, а соответствовать федеральному не у всех получается.
Индикатор насыщения
Еще пять лет назад рынок офисной недвижимости мегаполиса находился на начальной стадии формирования, и только в 2004 году началось его бурное развитие: тогда одновременно в эксплуатацию было введено несколько бизнес-центров. Новые офисные площади могли удовлетворить самый требовательный и изысканный вкус бизнесмена, обеспечить успешное развитие его дела.
Раньше на рынке офисной недвижимости преобладала следующая практика: на момент открытия офисные площади должны быть заполнены на 50 процентов, а спустя пару месяцев - уже на 90. Первое время подобные темпы наполняемости помещений не вызывали у собственников особого удивления: на рынке спрос на офисы был высок. Сегодня требуются неимоверные усилия владельцев вновь открываемых деловых центров (в основном это класс "А"), чтобы найти "квартиранта" для каждого офисного закутка.
По мнению экспертов, темпы наполняемости таких зданий в последнее время значительно снизились, порой ликвидировать пустоты в них приходится не один год. По сути, каждый новый бизнес-центр становится индикатором насыщения рынка офисной недвижимости.
Причина сдержанности южноуральских бизнесменов при выборе офиса, по мнению специалистов, кроется еще и в высоких арендных ставках, часто не соответствующих установленному классу офисов. Собственники возводимых зданий заинтересованы в том, чтобы присвоить им как можно более высокий класс, но при этом частенько закрывают глаза на мелочи, которые теперь непозволительны. Это только раньше клиент, подписывая договор аренды офиса класса "А", мог робко поинтересоваться, будет ли у сотрудников фирмы свободный доступ к туалетной комнате и у кого на вахте брать ключи. Сейчас не только брокеры осведомлены о существующей типологии офисов и "на глазок" могут определить класс помещения, но и сами клиенты стали весьма придирчиво, а главное, со знанием дела требовать под офис соответствующие масштабу их бизнеса помещения.
Класс "понарошку"
- Челябинск развивается несколько по иному пути, нежели другие города. В частности, наиболее актуальна здесь реализация объектов офисной недвижимости класса "А", а не торговоразвлекательных комплексов, как это бывает традиционно, - отмечает Виктор Лебедев, генеральный директор крупной девелоперской компании, реализующей проект элитного делового квартала в историческом центре города. - В Челябинске никакой специальной классификации не существует, на местные бизнес-центры "примеряют" московские модели, хотя все регионы имеют отличительные особенности и нуждаются в доработке исходной системы оценки.
В основе федеральной классификации офисных помещений лежит 20 критериев оценки. По словам экспертов, такая классификация наиболее проста и удобна в применении: если офисное здание соответствует 16 и более параметрам классификатора, ему присваивается класс "А", свыше десяти - "В", восьми - "С". Только для региона подобная классификация неприемлема. К примеру, такой критерий, как "близость к метро", трудно адаптировать к челябинским реалиям.
В конце 2006 года Московский исследовательский форум, а точнее, четыре консалтинговые компании разработали новые стандарты офисных помещений, правда, и они подходят в основном для столичных зданий. Некоторые участники челябинского рынка офисной недвижимости уже перешли на этот классификатор, доработав систему оценки для классов "А", "В+" и "В-". Но все же большинство владельцев зданий продолжают присваивать своим объектам классность по своему усмотрению. А общепринятых в городе критериев, разработанных челябинскими специалистами, пока не существует, хотя отдельные попытки местными девелоперами предпринимались.
На уровне мегаполиса границы между классами зданий размыты, а арендные ставки устанавливаются владельцем локально. Сегодня размер средней арендной ставки в бизнес-центре класса "А" варьируется от одной до трех тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Снять квадрат помещения класса "В+" в мегаполисе можно за 700-1000 рублей, а "В-" - и вовсе за 550-700 рублей, в зависимости от удаленности от центра города.
Дорожающая аренда
Сегодня особой популярностью у арендаторов Челябинска пользуются офисы класса "В+", но и класс "А", что удивительно, тоже не пустует. Огромные площади бизнес-центров высшего разряда, превышающие 20 тысяч квадратных метров, занимают филиалы федеральных компаний: крупные банки, представительства заводов, страховые фирмы. Солидное окружение из элитных соседей в бизнес-центрах класса "А" формируется само собой, ведь отсчитывать по две - три тысячи за квадрат каждый месяц способны только компании с миллионными доходами. Тем более что их офисы порой занимают до тысячи квадратных метров.
Большинство из "элитных" арендаторов спокойно реагирует на повышение арендных ставок, а вот представителям малого бизнеса, обитающим в офисах "В-", порой приходится освобождать дорогостоящие помещения и перебираться на съемные квартиры в жилых домах.
Ни одной компании, предоставляющей в аренду офисные помещения, не удается долгое время сдерживать цену. Даже те крупные игроки рынка, которым удавалось "заморозить" ее года на два, в итоге были вынуждены резко поднять стоимость аренды, чтобы бизнес оставался рентабельным. Результат оказывался весьма предсказуемым: вслед за скачком цен бизнес-центры покидало несколько постоянных арендаторов. Поэтому большинство компаний, сдающих офисные помещения, руководствуются законами стабильности: ежегодно цена квадратного метра возрастает на коэффициент инфляции.
- Важны искусство управления и высокая компетентность директора управляющей компании бизнес-центра, задача которого - предложить оптимальный размер арендной ставки, чтобы не отпугнуть клиентов и в то же время не уменьшить доходность офисного здания, - считает Дмитрий Агапкин, директор крупной управляющей компании, в ведении которой находится 14 объектов офисной недвижимости. - В этом плане арендаторам выгоднее заключать долгосрочные договоры, например, сроком на пять лет, которые, во-первых, подлежат обязательной регистрации в регистрационной палате, во-вторых, в них отражаются колебания ставок в течение всего срока аренды.
Грядущее изобилие
По мнению экспертов, спустя пару лет челябинский рынок офисной недвижимости ждет избыток предложения и умеренность спроса. Емкость этого рынка ограничена, да и массовый приход крупных федеральных игроков уже позади. С учетом заявленных планов по строительству новых офисных зданий - а это более 30 тысяч квадратных метров - в ближайшие два года можно будет сказать о наступившем насыщении рынка. По мнению Виктора Лебедева, все условия в сегменте офисной недвижимости диктует рынок - он проглотит лишь тот объем, который готов принять в данный момент. Это объективный процесс. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости существенно меняется с каждым годом. И близок тот переломный момент, когда предложение превысит спрос. Уже сегодня многие крупнейшие девелоперы пересмотрели стратегию в отношении объектов офисной недвижимости, изменили акценты, перейдя в другие сегменты рынка.