Поделиться
Очищение огнем
Участок между улицами Хохрякова - Малышева - Сакко и Ванцетти - Радищева - во всех смыслах золотое дно для застройщиков. Он находится в самом центре Екатеринбурга, где сотка стоит не одну тысячу долларов.
Генеральным планом развития Екатеринбурга вплоть до 2025 года эта территория предусмотрена под многоэтажную застройку "объектами культурно бытового и иного назначения". Земля передается мэрией строителям при обязательном условии компенсации затрат за снос ранее расположенных там строений. Сносить их необходимо. Отселять людей, предоставляя им другое жилье, или компенсировать деньгами, если сами жильцы того пожелают. Главное - договориться.
С Валерием Д., проживающим с семьей на улице Сакко и Ванцетти, строителям сходу договориться не удалось. Переезжать куда-то из центра города он не хочет. Готов сам на пару с соседом вписаться в городской план застройки этого района: то есть возвести на месте дома современное здание, как того требует время и постановление главы города.
Застройщик тоже не собирается отказываться от своих планов. Предлагали владельцу дома солидные деньги, чтобы он поскорее съехал. Дом уже не однажды полыхал, но не сгорел весь, потому что каменный. Со двора каким то неведомым образом пропал автомобиль. По всем этим фактам возбуждались дела, велось следствие, которое, однако, ни к чему не привело.
Упорный домовладелец не сдавался. Однажды строители появились у его дома с тяжелой техникой, намереваясь рыть траншею под теплотрассу по его территории. Он вышел на агрессоров с помповым ружьем.
Инкогнито с бульдозером
Сосед Валерия тоже имеет право бессрочного пользования земельным участком под своим домом. В один день дом снесли подчистую, до фундамента, 12 неизвестных молодцев с мощной техникой. В Ленинском РУВД по этому поводу тоже было возбуждено дело, но оно никак не может закончиться. Сосед несколько раз обращался к главе города с просьбой предоставить ему землю, на которой стоял его дом, в собственность. Ответ получил отрицательный и, как сам считает, немотивированный. Ни кадастровой карты, ни плана участка он от мэрии не дождался.
Точно такая же ситуация у самого Валерия. Он, добиваясь правоустанавливающих документов на землю и не получив их в положенный срок, подал иск в Арбитражный суд, требуя привлечь за бездеятельность в качестве ответчика главу города. Тяжбы - что у одного, что у другого - длятся уже не один год. Не по разу они выигрывали иски в судах, приставам выдавались на руки исполнительные листы, администрации города указывалось на недопустимость неисполнения решений судов. Но порядок на злополучной (опечатанной, кстати, городским "Госархстройнадзором") площадке до сих пор не наведен. Земля вот уже почти два года находится под арестом, и никакие работы на ней, пока суды не закончатся, вестись не должны. Но ведутся. Буквально на днях корреспондент "РГ" убедился в этом сам, прибыв на место военно-земельных действий. Пломба на воротах участка была сорвана, внутри работал мощный бульдозер, который выкорчевывал из земли фундамент дома соседа Валерия. Никаких документов, разрешающих такие работы, у механизаторов не оказалось. Они твердили одно:
- Мы наемные работники, кто нас нанял, не знаем.
Деньги решают все
Через пять минут после нашего появления на объект примчался наряд милиции из Ленинского РУВД. Милиционеры арестовали бульдозер и забрали с собой всех участников противостояния. Однако это временное затишье. Валерий утверждает, что представитель застройщика обмолвился:
- За то время, что мы с тобой торгуемся, мы уже сорок домов отселили. И тебя отселим!
Нам же генеральный директор компании-застройщика сообщил следующее:
- Владелец особняка получил от нашего предприятия официальное предложение о компенсации в два миллиона долларов. Таким образом, стоимость одного квадратного метра площади этого здания составила бы 15 тысяч долларов. Это неслыханная сумма для нашего города. Однако он отказался, и мы прервали переговоры. Сейчас в соответствии с решением суда спорный участок исключен из застройки.
Мы обратились за комментариями к замглавы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимиру Крицкому. Он оказался в курсе происходящего:
- Мне об этом конфликте известно. О поджогах и угрозах я, правда, ничего не знаю, зато знаю об откровенном вымогательстве со стороны домовладельца. Он имеет право на компенсацию со стороны застройщика и, видимо, решил выжать из своей собственности максимум возможного. Такой случай, к сожалению, далеко не единичный в городе. Господ собственников, выставляющих непомерные требования, похоже, не заботит, что своими действиями они тормозят жилищное строительство в нашем городе и что миллионы рублей, правдами и неправдами выжатые ими из застройщиков, ложатся на себестоимость строительства и выплачиваются в итоге из карманов жителей.
Странная ситуация: власть планирует стройку, выбирает застройщика и предлагает ему самому договариваться с собственниками жилья, идущего под снос, и земли. То есть - умывает руки, санкционируя бесконтрольные отношения в борьбе застройщиков и владельцев строений. Чем это заканчивается, очевидно, наверное, уже всем: да здравствует анархия!
Михаил Жабреев,
заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области:
- До гармонии в отселении владельцев строений или пользователей земельных участков, действительно, далеко. Здесь сталкиваются интересы различных сторон: это сегодняшний пользователь земельного участка, администрация города и официальный застройщик, которому эта земля должна отойти. Интересы у всех разные. Владелец участка нацелен на то, чтобы дороже его продать или воспользоваться правом, предоставленным ему законом, самому построить на своей территории объект, который отвечает генеральному плану данного населенного пункта. Интерес администрации города - чтобы город быстро преображался, становился лучше. Застройщику важно вложить в покупку земельного участка минимальные деньги и получить максимальную выгоду от продажи построенного здания. В каждом случае необходимо найти компромисс. В силу нескольких обстоятельств достичь его сегодня бывает крайне сложно.
По сложившейся сегодня практике администрация выносит решение о предоставлении земли застройщику, которая застройщику еще не принадлежит. Зная, что это земля, на которую имеет право гражданин, администрация тем самым оставляет гражданина наедине с огромной машиной - строительной организацией. Если сторонам сразу договориться не удается, у застройщика появляется искушение воспользоваться не совсем законными, жесткими методами, чтобы выжать собственника с земельного участка.
С другой стороны, собственник земельного участка может держать его в своих руках сколь угодно долго: у нас земельный налог уплачивается от кадастровой стоимости земли, а не от рыночной. Суммы это небольшие.
Чтобы здесь что то кардинально изменилось, нужны существенные поправки в самой налоговой основе нашего государства. За рубежом, как известно, бюджетообразующие налоги - на имущество, на недвижимость, у нас - с оборота (НДС) и с дохода. Правительство страны заявило, что
1 января 2009 года будет осуществлен единовременный переход на налог на недвижимость, который объединит земельный налог и налог на имущество. Следствие этого - переход на единый налог и на землю, и на недвижимость, которая находится на ней. Кадастровая стоимость, а следовательно, налог на недвижимость, будет постепенно расти, налоги с оборота - снижаться.
Но и у города есть возможность влиять на ситуацию при помощи денег. По Налоговому кодексу ставки земельного налога устанавливаются представительным органом местного самоуправления, то есть городской Думой. Надо установить для определенных случаев использования земли повышенную ставку земельного налога. Если человек не способен будет платить за дорогие участки в центре города или просто большие участки большие налоги, он вынужден будет сам от них освободиться. Этим можно воспользоваться.
Но, вернусь к уже сказанному, необходимо свести к законодательно оговоренному минимуму основания, позволяющие муниципальному образованию выделять застройщикам земельные участки, обремененные собственностью третьих лиц. Сейчас в Градостроительном кодексе РФ появился новый механизм предоставления земли под застройку с существующими строениями. Если на участке ветхое или аварийное жилье, его разрешено выставлять на торги с этими строениями. И уже застройщик обязан их снести и расселить людей, которые там проживали. По моему убеждению, никаких других оснований для предоставления земель с обременением не должно быть. Добиться этого можно принятием соответствующих пунктов в правила землепользования и застройки на территории муниципального образования. Кстати, осенью этого года такие правила планируется вынести на рассмотрение городской Думы Екатеринбурга. У депутатов есть возможность поспособствовать тому, чтобы земельные войны ушли в прошлое или, по крайней мере, были сведены к минимуму.