Поделиться
Среди самых значимых столичных объектов, которые готовятся к вводу в эксплуатацию, - башня "Федерация" (409 тысяч квадратных метров), бизнес-парк "Гринвуд" (130 тысяч), "Город cтолиц" (226 тысяч) и т.д. и т.д. Но все это скорее для крупного бизнеса, приоритетом же городской экономики столичные власти не раз называли малые предприятия. Возможно, подспорьем для последних станут технопарки. Уже начата реализация проекта "Нагатино-i-land". Общая площадь 35 зданий - более 900 тысяч "квадратов". Завершено строительство технопарка на Варшавском шоссе, сдан технопарк с бизнес-инкубатором на улице Твардовского, строится бизнес-инкубатор в Зеленограде...
- Мы очень долго ждали этого, - говорит координатор по предпринимательству Всероссийского гражданского конгресса Илья Хандриков. - Жаль, что этого все равно мало. Городу требуется намного больше. Даже "Сити" на Краснопресненской набережной - лишь капля в море, которую рынок проглотит без малейших проблем.
Сдача площадей в аренду - ощутимая прибавка и в городской, и в "частный" бюджет, и подчас на фоне дефицита возникают вполне экзотические проекты. Например, на днях мэр Москвы подписал распоряжение N 444-РП, согласно которому в Юго-Восточном округе на 15 нежилых домах будут сооружены надстройки для малых предприятий. Согласятся ли потенциальные клиенты возноситься в поисках бытовой услуги на крышу здания - вопрос. Тем не менее департаменту поддержки и развития малого предпринимательства рекомендовано подумать о распространении этого опыта.
Крупная строительная компания вместе с РАО "Российские железные дороги" собирается возводить объекты над железнодорожными путями. На 45 гектарах от Третьего транспортного кольца до Минской улицы должно появиться около миллиона "квадратов". В прошлом году прозвучало предложение о реорганизации участков под линиями электропередачи (убрать последние под землю и построить офисы).
Увы, говорить о преодолении дефицита явно преждевременно. За год в городе регистрируется около 100 тысяч фирм. Пусть даже половина из них - "однодневки", в сухом остатке - десятки тысяч, которым нужна площадь.
Аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов уверен, что "дефицит отчасти объясняется непрофессионализмом многих владельцев офисов, которые попросту не знают, как эффективно управлять ими. Во всем мире площадями распоряжаются фонды недвижимости и другие профильные институты. В России пока все иначе".
Еще одна проблема - грядущее закрытие рынков. "Понятно, что эта мера сделает "бездомными" множество предпринимателей, - говорит Илья Хандриков. - Городу неплохо бы создать народные торговые комплексы, дольщиками в которых станут те, кто торговал на бывших рынках".
Престижа на всех не хватит
Дефицит площадей и высокие ставки заставляют арендаторов экономить. Часть из них перемещается из центра на окраины, что, впрочем, сразу же влияет на ставки аренды в отдаленных бизнес-центрах. По данным группы RRG, с конца 2004 года площади, расположенные за пределами Садового кольца, подорожали на 46 процентов, тогда как в центре цена выросла лишь на 34.
Еще недавно возведение бизнес-центров за Кольцевой автодорогой было редкостью. Первым стал "Кантри Парк", построенный в 2004 году в подмосковных Химках. Теперь эта практика получает все более широкое распространение. Многие фирмы идут сегодня на разделение офиса: представительский - в центре, рабочий - на периферии.
Скажи мне, сколько это стоит?
"Безудержный рост арендной платы следует остановить!" - заявили в феврале депутаты Мосгордумы. Подобные призывы раздаются из самых разных уст с поразительной степенью регулярности.
- Аренда способна задушить любое начинание. "Квадрат" офисной площади в московских бизнес-центрах класса А стоит до 1200 долларов. Ни для кого не секрет: мы на втором месте в мире после Лондона. Конечно, это верхняя ценовая планка, но и по средней стоимости аренды Москва - в тройке лидеров. Понятно, насколько туго приходится малому бизнесу, его услуги стоят обычно не так дорого, а в последнее время арендодатели взяли за правило заключать договор не на год, а на 6 или на 11 месяцев, чтобы при пролонгации повысить цену.
Правда, малые предприятия могут пользоваться для расчета арендной платы понижающими коэффициентами. Однако по вновь заключаемым договорам ставка приравнивается к рыночной. А для долгосрочных договоров, заключенных до 1 января 2006 года, власти пересчитывают ставку с учетом инфляции и запланированного повышения на 2006-2008 годы. В прошлом году увеличение составило 30 процентов, в 2007 и 2008 годах - 30 и 20.
Для социальных предприятий бытового обслуживания действует льгота - 50 процентов. Впрочем, предприниматели радоваться этому не спешат. Чтобы получить преференции, надо сохранить профильную деятельность и при этом по низким ценам оказывать бытовые услуги малообеспеченным гражданам, инвалидам, труженикам тыла и т.д. Как рассказал "Российской бизнес-газете" директор химчистки, попросивший не называть его имени: "Я пробовал стать "социальным предприятием", но если ты оказываешь качественные услуги, трудно держать низкие цены. Значит, тебе всегда могут заявить, что химчистка не соответствует критериям. К тому же визы надо получить у орды чиновников. Что это такое, ясно".
К счастью, не все так мрачно. Вечная головная боль для арендатора - ремонт (любая инспекция всегда может придраться к внешнему виду помещения) и угроза отселения. Сегодня, уверяет глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин, после провала программы реновации объектов нежилого фонда, принятой еще в 2004 году, сделаны серьезные выводы. Напомним: действовала схема, по которой арендаторов отселяли и снова вселяли после ремонта, сделанного за счет города. Увы, плата вырастала при этом в несколько раз. Теперь временным владельцам площадей предлагается привести их в порядок за свой счет, после чего в действие вступает методика, учитывающая объем вложений, оценку объекта до и после реновации. Главная мера стимуляции - увеличение срока арендного договора, в течение которого добросовестного пользователя не смогут попросить на выход, а также установление арендных каникул или минимальных ставок, позволяющих компенсировать вложенные средства.
Числом поболее - ценою подешевле
Понятно, что только появление новых помещений может как-то снизить арендную плату. Михаил Вышегородцев, руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства, настаивает, что их строительство должно вестись по принципу соинвестирования. Так будет строиться, к примеру, бизнес-центр на улице Миклухо-Маклая. Правда, здесь, отмечают эксперты, надо сразу задуматься о мерах, страхующих от дальнейшей спекулятивной перепродажи помещений (перепрофилирование, перепродажа - привычные московские беды).
Ни земля, ни рабочая сила, ни стройматериалы дешевле не становятся, так что, по прогнозам аналитиков международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (С&W/S&R), рост арендных ставок стабилизируется лишь к 2010 году. Причем в бизнес-центрах класса А это произойдет на отметке 1100 долларов (без учета НДС и операционных расходов), а класса В - на уровне 700 долларов. В С&W/S&R уверены, что в ближайшие годы предложение и спрос на рынке "продемонстрируют идентичные темпы роста".