Поделиться
Один из основных вопросов развития рынка ипотеки - обеспечение его доступными и главное - долгосрочными ресурсами. Специалисты считают, что наиболее оптимальный срок для ипотечного кредита -10-25 лет. У большинства банков нет возможностей для такого кредитования за счет собственных средств. В настоящее время ресурсы сроком свыше трех лет не превышают 7-8 процентов банковских пассивов. Таким образом, важно активнее вовлекать средства инвесторов, пенсионных и других фондов, гарантирующих "длинные" деньги.
Сделки секьюритизации позволяют не только привлечь "длинный" ресурс (на срок более 20 лет), но и сделать это по более низкой ставке по сравнению с прямыми заимствованиями или обычными сделками рефинансирования, снять массу рисков с баланса и при этом соблюсти регулятивные требования в рамках банковской системы.
Что сегодня служит прежде всего реальным источником средств для ипотечного кредитования? Собственные средства (причем их далеко недостаточно для финансирования даже жилищного рынка, не говоря уже о коммерческой ипотеке); целевые займы (средства институциональных инвесторов); средства от продажи кредитных портфелей (так называемое рефинансирование закладных); сделки по секьюритизации ипотечных активов банков. Причем до настоящего времени банки в основном занимались продажей "стандартных" портфелей (пулов).
Рынок так называемых секьюритизационных ценных бумаг - это, по сути, рынок инструментов, обеспеченных активами. "Рейтинг таких бумаг (а они довольно ликвидны) может быть даже выше рейтинга эмитента (основа - недвижимое имущество и ничего общего с финансовой состоятельностью кредитора), - говорит руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада Игорь Жигунов. - В мировой практике подобные сделки осуществляются уже давно. Банки таким образом рефинансируют обязательства по кредитам предприятий, авто- и ипотечным кредитам и т. п. Например, в 2005 году в мире посредством данного инструмента было выпущено бумаг на сумму более 700 миллиардов долларов (за 2004-й - около 530 миллиардов)".
В России до сих пор банки не могли проводить секьюритизацию ипотечных кредитов: мешала недоработанность нормативной базы, необходимо было формировать крупный портфель стандартных ипотечных кредитов, налогообложение также не способствовало развитию операций с подобными бумагами. "В свете последних изменений, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг, открываются хорошие возможности для такого рода сделок как на внешнем, так и на внутреннем рынках, не только в валюте, но и по активам в рублях", - считает Жигунов.
Правда, по мнению банкиров, сегодня ценные бумаги выгоднее размещать за границей. Там ниже стоимость ресурсов, шире круг потенциальных покупателей. Такие ценные бумаги за рубежом покупают прежде всего пенсионные и специализированные инвестиционные фонды, банки, крупные страховые компании и фонды. У нас с ипотечными ценными бумагами работают лишь несколько российских банков. Насколько в таком случае оправданы оптимистические ожидания участников рынка?
"Действительно, российские банки таких сделок проводят немного - не решены вопросы качественного формирования ипотечного портфеля, создания инфраструктуры для подготовки и проведения сделок, - считает Игорь Жигунов. - Тем не менее уже несколько участников рынка сформировали необходимые объемы ипотечных портфелей, заявили о планах секьюритизации. Правда, еще вопрос, по какой стоимости удастся привлечь ресурс, какой рейтинг получат бумаги?
Опыт сделок 2006 года показал большой интерес западных инвесторов к нашим ипотечным ценным бумагам, спрос превысил предложение. Таким образом, исходя из масштабов портфелей основных участников рынка, заявляемых ими планов, вполне можно ожидать в текущем году миллионных объемов сделок секьюритизации".
Впрочем, по словам финансового директора одного из крупных ипотечных банков Сергея Озерова, "пока есть сложности для банков, намеренных выпустить ипотечные ценные бумаги. Требование ЦБ к достаточности капитала для банков, которые выпускают облигации с ипотечным покрытием, составляет 14 процентов, тогда как к другим банкам - на уровне 10. Такое повышенное внимание со стороны регулятора очень мешает".
И еще одна нерешенная проблема. В России круг инвесторов серьезно ограничен тем, что в ипотечные ценные бумаги не может инвестировать Пенсионный фонд. Осенью 2006 года президент РФ Владимир Путин потребовал от правительства и банкиров принять меры для того, чтобы управляющие компании могли вкладывать средства будущих пенсионеров в ипотечные ценные бумаги. Именно приход на рынок российских пенсионных средств может способствовать снижению рублевой процентной ставки по ипотечным кредитам. Но вопрос пока не решен.