Поделиться
Самый яркий пример - пресловутая "Социальная инициатива": разбирательство в отношении этой строительно-мошеннической пирамиды пока ничем не завершилось. Людей, вступивших в долевое строительство, обещали сделать "безнадежно счастливыми" за минимальные деньги. Сейчас в десятках городов правоохранительные органы пытаются разобраться в ситуации, в которой оказались тысячи обманутых партнеров этой организации. Однако власти долгое время предпочитали не вмешиваться в это широкомасштабное мошенничество: мол, самим думать надо было. Но так как извечный квартирный вопрос еще долго будет стоять на повестке дня рядовой российской семьи, люди, в поисках менее затратных вариантов, неминуемо будут попадать в сети мошенников снова и снова.
Как закладывают фундамент
Формы мошенничества на рынке недвижимости разделяются в зависимости от его секторов - первичного и вторичного жилья. В первом варианте огромное поле для осуществления различных махинаций дает долевое строительство. Здесь можно столкнуться как с банальным мошенничеством или жульничеством руководителей субподрядных организаций, так и с такими преступлениями, как захват строительных фирм с последующей перепродажей квартир. Частенько бывает, что площадки под застройку получают люди, вообще далекие от строительства.
Дело в том, что цепочка участников в долевом строительстве длинна и сложна. Это дает возможность мошенникам находить слабые "звенья".
Казалось бы, есть договор между строительной фирмой, инвесторами и рядом предприятий (субподрядчиков), которые обязуются продать определенное количество квартир. Самая распространенная до недавнего времени ситуация: одна из сторон квартиры продает, но деньги в срок перевести не успевает. Партнеры же, не получив средств, продают те же квартиры повторно. Получается элементарный арбитражный спор - невыполнение обязательств юридических лиц друг перед другом. Однако крайними остаются покупатели. Следует заметить, что "текучесть кадров" в лице генеральных директоров на большинстве подобных строительных предприятий просто невероятная. Так что в результате докопаться до истины и найти преступников крайне сложно. Удачливые предприниматели после ряда своих "коммерческих" операций имеют средства на адвокатов и в состоянии влиять на ход следствия. А в крайнем случае - даже обеспечить собственное безболезненное исчезновение.
Методики краж за десятилетия не изменились, а вот опыт расследования квартирного мошенничества у оперативников, да и у судей, еще только накапливается
Старший помощник прокурора Воронежской области Галина Горшкова открывает материалы уголовного дела. На скамье подсудимых - пятеро: их жертвами становились совершенно случайные люди. Наметив себе потенциального клиента, преступники старались узнать о его образе жизни как можно больше. Один из мошенников имел опыт работы в риэлторских фирмах. Именно он и занимался оформлением необходимых для продажи квартиры документов и регистрацией сделок. Остальные "обрабатывали" хозяев, как правило, находящихся на социальном дне, входили к ним в доверие, постепенно склоняя к продаже жилья. За девять месяцев своей "работы" мошенники получили немногим меньше полутора миллионов рублей.
Известны и другие методы обмана, выявить которые (в силу их единичности) крайне сложно. Сейчас заведено уголовное дело в отношении помощника депутата Госдумы. Он подозревается в мошенничестве за содействие в предоставлении квартир в двух дотационных жилищно-строительных кооперативах. Предполагается, что обманным путем он завладел деньгами граждан в размере свыше 300 тысяч долларов США. Следователи утверждают, что если бы пострадавшие проявили элементарную осторожность и обратили внимание на то, что их дома уже полностью заселены, то ничего бы не случилось.
Показательно, что многие воронежские новостройки не подключены к коммуникациям. Причина - незаконное строительство. Между тем квартиры там уже проданы по два-три раза. Естественно, такой дом госкомиссия не принимает. Следовательно, на такое жилье нельзя оформить право собственности. Забавный, хоть и печальный, по сути, случай произошел, когда человек купил квартиру на последнем этаже, но дом сдали не как шестнадцати- (что заявлялось в проекте), а как пятнадцатиэтажный, и дольщик остался ни с чем. Не исключено, что в скором времени появится еще одна лазейка для преступников. Речь идет о создании ТСЖ: деньги здесь крутятся немалые, грамотные специалисты - в дефиците, контроль - условный.
Неприступная стена
Из всего видно, что человеку, попавшемуся на обмане недобросовестных застройщиков, надеяться не на что и не на кого. Правоохранительные органы могут решать проблему по факту, и то нет практически никакой гарантии, что дело дойдет до суда.
Даже получившее такую огласку дело "Социальной инициативы" спустя какое-то время может благополучно кануть в Лету. Причин тут может быть множество. И непрофессионализм следователей, и влияние определенных лиц, заинтересованных в прекращении уголовного дела.
Многие уголовные дела прекращаются со ссылкой на то, что, мол, здесь имеют место исключительно гражданско-правовые отношения, а это не в компетенции силовиков. А если все-таки факт мошенничества и присутствует, то дело могут приостановить до установления виновного лица. А если такое и найдется, то установить его вину будет проблематично.
Суть таких казусов - "тектонические разломы" законодательства. Методики краж за десятилетия не изменились, а вот опыт расследования квартирного мошенничества у оперативников, да и у судей, еще только накапливается. То же относится и к долевым схемам, где бывает действительно трудно различить "неосторожное" ведение бизнеса и злой умысел. Это сложные, объемные дела, и рассматриваются они годами. Усложняет работу следствия и то, что преступные посягательства при изменении форм собственности и сделок с недвижимостью зачастую связаны с подкупом в органах государственной власти должностных лиц, на которые возложены вопросы управления государственным имуществом, распределения жилья.
Кто предложит крышу?
Юристы утверждают, что неопытному человеку разобраться, кто точно выполнит свои обязательства, а кто нет, практически невозможно. Так есть ли способы, которыми можно себя обезопасить от недобросовестных застройщиков? На этот вопрос мы попросили ответить самих застройщиков.
Советами с корреспондентом "РГ" поделилась инженер отдела по работе с недвижимостью одной из крупных строительных компаний, давно работающих на этом рынке в Воронеже, Ирина Кораблина. По ее мнению, первый и самый главный шаг - обращать внимание на цены, предлагаемые застройщиками. Их легко сравнить с реальными, открыв любое рекламное издание, где выставлена масса предложений по продаже-покупке жилья. Но тут надо быть предельно внимательными. Сейчас многие рекламные кампании начинаются до того, как в принципе будет получена разрешительная документация для стройки. Предлагается продажа квартиры, а в дальнейшем (при заключении договора) выясняется, что речь идет об инвестициях.
Второй шаг - это не покупать недвижимость через третьи руки. Лучше прийти непосредственно в головной офис организации, которая строит приглянувшуюся вам квартиру. Это следует сделать, даже если вы решились воспользоваться риэлторскими услугами. Третий шаг - необходимо убедиться в наличии у фирмы следующих документов: постановления городской администрации, по которому этой организации выделяется земельный участок под постройку дома; договора аренды с земельным комитетом; разрешения на постройку именно этого объекта (в том числе на ведение строительно-монтажных работ). В договоре особенное внимание следует обращать на подписи, даты, а также обязательства фирмы-застройщика и права дольщика в случае непредвиденных ситуаций.
Одним из действенных средств защиты эксперты считают страхование титула - то есть потери имущества в результате утраты права собственности. В данном случае защиту интересов страхователя в суде берет на себя страховая компания. При проигрыше дела она выплачивает стоимость потерянного имущества. И взыскание средств с виновного в этом случае - уже дело не пострадавшего, а страховщика. Чтобы обезопасить себя, страховые компании не заключат договор титульного страхования, не проверив юридическую чистоту недвижимости. "Но тут надо учитывать тот факт, что страховой компании должно быть выгодно брать на себя такой риск", - предупреждает Ирина Кораблина. Словом, вам могут отказать, если страховщики усомнятся в надежности фирмы-застройщика.
Еще один способ обезопасить себя - ипотека. Банки - это мощные структуры, которые могли бы контролировать ситуацию. Если они дают деньги, то будут отслеживать их расход. Причем будущая квартира выступает в форме залога сделки. "Ведь застройщикам все равно от кого получать деньги - от физического лица или от банка", - резюмирует Ирина Кораблина, высказав уверенность, что ипотека в скором времени станет ведущей формой субсидирования долевого строительства.