Поделиться
Хотя закон и называют "дачной амнистией", действие его намного шире. Предмет данного закона в первую очередь - упрощение порядка оформления так называемой "бытовой недвижимости". То есть речь идет не только о дачах, но и садовых участках, огородах и тех объектах, которые на этих участках построены. Сельские индивидуальные дома, коттеджное строительство в пригородах, так же как и все дополнительные постройки - сараи, гаражи, бани, - тоже подпадают под действие этого закона.
Благодаря закону мы ушли от необходимости решения проблемы оформления через суд, к чему вынуждены были прибегать многие собственники, по той или иной причине получая отказ от регистрационных органов. До сих пор установить факт владения недвижимостью, имеющий юридическое значение, многие граждане имели шанс только в суде. После вступления в силу закона такая необходимость отпадет. Потому что по этому закону признаются любые документы - решения, справки, выписки,- подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка наравне с такими правоустанавливающими документами, как справка БТИ, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности. Если земля была предоставлена очень давно и никаких документов не сохранилось, можно предъявить даже выписку из похозяйственной книги, заверенную органами местного самоуправления. Это актуально при оформлении участков, выделенных в сельской местности под ведение личного подсобного хозяйства.
Если у человека есть документ, подтверждающий право собственности, оформляется право собственности. Если участок выделялся на правах бессрочного пользования, также оформляется право собственности. Если земля досталась по праву пожизненного наследуемого владения, тоже оформляется право собственности. Даже если из документа не видно, на каком основании получена земля, все равно оформляется право собственности. Исключение одно: аренда. Если участок предоставлялся во временное пользование на правах аренды, право собственности оформлено быть не может.
Процедура оформления зависит от того, что именно вы собираетесь регистрировать в собственность. Если речь идет о земельном участке, процедура межевания нужна. Оговорюсь сразу: упрощение всех этапов оформления, связанных с межеванием, - это следующий этап. Нынешний закон эту проблему в полной мере не решил. Мы сделали одно: закон требует от региональных властей установления предельных расценок на услугу межевания.
Дискуссия шла бурная, нам говорили, что эта функция отдана рыночным структурам, а потому административное регулирование ее стоимости невозможно. Однако всем известно, что в реальной жизни межеванием занимаются коммерческие структуры, во многом аффилированные с органами местного самоуправления и земельными комитетами, и что стоимость их услуги многократно завышена. Поэтому пока реальной конкуренции на этом рынке нет, будьте добры, устанавливайте максимальный предел такой платы. Кстати, в некоторых регионах это уже сделано и расценки на услуги снизились в 1,5 - 2 раза.
В случае если весь земельный участок, составляющий территорию садоводческого, дачного или огороднического объединения, предоставлен (на любом праве) такому объединению либо организации, при которой было создано такое объединение, у каждого "индивидуального" владельца нет никаких документов на его участок. В таких случаях для оформления в собственность участка гражданин самостоятельно готовит описание его границ, удостоверяет это описание в правлении. Затем оба документа - описание и удостоверяющее заключение - представляются в регистрационный орган. Единственное основание для отказа - если согласно федеральному закону установлен запрет на передачу такого участка в частную собственность.
Принципиально важное решение принято и по размеру земельного участка. Ранее очень часто участки предоставляли формально, не уточняя на местности фактическую площадь. К примеру, в садовых товариществах, как все знают, существовала "норма" - 6 соток. При этом по факту с учетом нарезки участок мог быть несколько больше или меньше. Закон допускает уточнение площади участка при проведении кадастрового учета на основании документов межевания такого участка. При этом допускается проведение регистрации прав в случае, если площадь участка в правоустанавливающем документе отличается от площади, указанной в кадастровом плане. Описание участка в ЕГРП (в части его площади) производится по кадастровому плану этого участка.
При этом высказывались опасения, что народ тут же начнет сдвигать заборы и прирезать себе соседние площади. Так вот, хочу предостеречь: не нужно этого делать. Соседи бывают разные. Даже если вы не граничите с гражданами-собственниками, прилегающая территория может принадлежать, например, муниципалитету. Будет только хуже, если вместо упрощенного порядка оформления придется судиться с органом местной власти. Но если пользование участком сложилось в течение многих лет, если так называемая добавленная территория - это не дорога, не площадка, зарезервированная под какие-то общественные нужды, тогда оформление всего участка "по факту" вполне возможно.
Кроме упрощения оформления права собственности закон содержит еще несколько важных решений в виде поправок в Жилищный кодекс и закон о введении в действие Жилищного кодекса.
Во-первых, речь идет о продлении сроков бесплатной приватизации. Срок ее завершения перенесен с 31 декабря 2006 года на 1 марта 2010 года. Это позволит снять социальное напряжение, вызванное тем, что во многих городах, особенно крупных, процесс приватизации квартир сопряжен сегодня с огромными трудностями. В конце концов, люди не виноваты, что чиновники не сумели (или не захотели) наладить этот процесс.
Во-вторых, перенос сроков был необходим и в связи с недавним решением Конституционного суда, который решил, что приватизировать можно и социальное жилье, полученное уже после 1 марта 2005 года. Теперь граждане, получившие такое жилье, смогут его спокойно оформить в собственность. При этом срок - 1 марта 2010 года, когда приватизация будет прекращена, утвержден окончательно.
В-третьих, еще одной поправкой в закон о введении в действие ЖК отменяется условие о возможности расприватизации только малоимущими гражданами жилья в срок до конца нынешнего года. Оформить расприватизацию желающим можно будет также до 1 марта 2010 года.
Наконец, закон отменил жесткое требование статьи 14 ЖК преобразовать до конца этого года жилищные и жилищно-строительные кооперативы в товарищества собственников жилья в случае, когда всеми членами полностью внесены паевые взносы. Это тоже очень важная поправка, которую многие очень ждали.
Мы старались максимально полно и детально прописать процедуры оформления права собственности непосредственно в законе. В том числе указав в нем исчерпывающий перечень актов, которые должны быть приняты до 1 сентября, когда закон вступит в силу. Это такие документы, как формы технического паспорта и декларации, подаваемые собственником, которые должно разработать и утвердить минэкономразвития.
Кроме того, субъекты Федерации должны установить максимальный предел стоимости услуги по межеванию.
| компетентно |
Андрей Ивакин,
заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития:
- То, что появились поправки к законодательству, облегчающие оформление в собственность земельных участков и строений, - безусловно, шаг вперед. Но пока этим законопроектом (термин "амнистия" не совсем корректный - его можно применить только к тем, кто самовольно построил. Те кто владеет землей - владеют ею вполне законно) мы все вопросы не решили на 100 процентов, а лишь - на 50.
Законопроект не решает одну из наиболее сложных проблем: большинство земельных участков, предоставленных гражданам, не имеют однозначного описания границ. Эта проблема накапливалась годами. Практически до 1994 года земельные участки выделялись с указанием примерного местоположения. В лучшем случае прилагалась схема участка, составленная в соответствующем масштабе.
В любом случае по таким участкам необходимо составить в установленной системе координат и с нормативной точностью проект границ, согласовать границы с соседями, при необходимости закрепить их межевыми знаками.
Главный вопрос - цена этих работ. Цена межевания остается очень высокой - минимум 10-12 тысяч рублей. Относительно себестоимости этих услуг она, по оценкам специалистов, с которыми мы общались, завышена где-то в пять - семь раз.
В правительстве РФ рассматривается законопроект, основная задача которого сделать процедуры землеустройства прозрачными, более дешевыми и менее затратными по времени.
Но люди могут не бояться, что из-за сложностей с оформлением их лишат прав собственности. Если участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, то оно такое же незыблемое, как собственность, его нельзя отобрать, прекратить. Однако известно, что при разработке Земельного кодекса это право было объявлено "устаревшим", ненужным, и возникла идея быстро всех превратить в "настоящих" собственников.
Да, постоянное бессрочное пользование постепенно исчезнет. Вопрос только в том, когда у собственников и у государства найдутся средства, чтобы провести землеустроительные работы. Особой спешки здесь не требуется. Если вы не планируете продавать участок, зачем вам тратить даже 500 рублей? Для граждан переоформление права пользования в собственность - право, а не обязанность.
А вот с правом постоянного (бессрочного) пользования хуже. Оно по наследству не переходит, а для переоформления в собственность необходимо потратиться. Но и здесь все не так плохо. Можно передать по наследству дом. Собственник дома имеет право на выкуп земельного участка по достаточно низкой льготной цене.
Итак, что же делать небогатому, боящемуся налога и землемеров дачнику, но желающему, чтобы его земля стала действительно его? Самое лучшее - все-таки оформить дачный или садовый домик в собственность в упрощенном порядке - по декларации. Этот порядок предусмотрен законом с 1 сентября.
Часто задают вопрос: что сейчас происходит с кадастром? Законопроект, предусматривающий создание единого кадастра объектов недвижимости, уже прошел все согласования и в ближайшее время будет внесен в Госдуму. Целая глава в нем посвященна кадастровой оценке. Несмотря на то что однозначных границ в кадастре нет, для участков рассчитана кадастровая стоимость, с которой уплачивается земельный налог. Естественно, всех интересует, будет ли меняться кадастровая оценка в сторону повышения. От этого ведь зависит размер налога, который придется платить людям. Кадастровая стоимость, безусловно, будет меняться в сторону приближения к рыночной цене.
Значит ли это, что дачные участки в ближнем Подмосковье, где земля очень дорога, но на которых живут малоимущие, станут для них недоступны? Кадастровая стоимость - это база для расчета налога. Органы местного самоуправления могут установить любой процент от кадастровой стоимости в качестве налога, в зависимости от социальных, экономических и других приоритетов. Кроме того, если на участке стоимостью 200 тысяч долларов живет малоимущий, наверное, он может перебраться на несколько километров дальше от Москвы, а разница в стоимости обеспечит ему более высокий уровень жизни.
Подготовил Евгений Арсюхин