Загородная недвижимость будет дорожать

Рынок загородного жилья на сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя. Надо отметить, что около 40 процентов покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома.

 

По оценкам риелторов, в конце 2005 года рынок загородной недвижимости сохранил свою инвестиционную привлекательность. Надо отметить, что за последние 3-4 года стоимость новых домов увеличилась в 1,5-3 раза, а дома, построенные до 10 лет назад, подорожали в 1,5 раза. В целом цены на коттеджные поселки за 2005 год выросли в среднем на 25 процентов, а отдельные объекты подорожали и вовсе на 50 процентов. Эксперты полагают, что стоимость и дальше будет продолжать расти. На начало 2006 года количество застраиваемых поселков достигло 170. Причем стимулом для дальнейшего развития рынка является как появление новых земель для строительства, так и повышение спроса на загородную недвижимость и в то же время развитие ипотеки.

На самом деле наиболее востребованными являются объекты стоимостью до 300 тысяч долларов (эконом-класс). Спрос на объекты эконом-класса значительно превышает предложение, в то время как категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди предложений. А вот сегмент бизнес-класса уже близок к насыщению.

Условно рынок загородного жилья можно разделить на две категории: вторичный и первичный рынок. Первичный в данный момент проходит этап активного начального становления, на него приходится около 40 процентов от общего объема рынка, по большей части его формируют новые строящиеся коттеджные поселки, которые стали основным видом строительства загородной недвижимости. К вторичному рынку относится 60 процентов предложений.

За последние 3-4 года стоимость новых домов увеличилась в 1,5-3 раза, а дома, построенные до 10 лет назад, подорожали в 1,5 раза.

По сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20 процентов, а средняя стоимость 1 кв. м составила 1900 долларов. Что касается стоимости эксплуатации загородного жилья, то по сравнению с 2004 годом она выросла на 23,5 процента и составила 290 долларов за кв. м за месяц.

По оценкам экспертов, доходность вложений в коттеджный поселок эконом-класса на сегодняшний день составляет 25-30 процентов, поселок бизнес-класса или элитное жилье может принести инвестору 40-60 процентов, а иногда даже доходит и до 100.

Эксперты отмечают, что объем предложения на рынке загородной недвижимости продолжает расти. В частности, ежемесячно на рынок выводится 3-4 новых коттеджных поселка различных ценовых категорий. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года количество предлагаемых коттеджных поселков увеличилось на треть, а таунхаусов - более чем в 2 раза.

Количество активно застраиваемых поселков, в которых предлагаются коттеджи, выросло по сравнению с 2004 годом на 18,6 процента и составило 166 поселков. Объем рынка коттеджных поселков составил около 3,5 миллиона кв. м, или более 6,5 миллиарда долларов.

Что касается сегмента эконом-класса, то риелторы отмечают, что в эту категорию попадают дома до 300 тысяч долларов. В сегменте до 100 тысяч долларов можно рассчитывать на приобретение дома в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии 30 км от МКАД и далее, с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее.

Найти дом в хорошем коттеджном поселке за сумму около 100-150 тысяч долларов очень сложно. К данной ценовой категории, как правило, относят стихийную коттеджную застройку в удаленных районах (далее 50 км от МКАД) - это дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Средняя площадь домов в поселках этой категории, построенных по типовым проектам на участках 8-12 соток, составляет 100-120 кв. м.

Имея в наличии до 300 тысяч долларов, вы подберете загородное жилье эконом-класса, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это скромные дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные.

К бизнес-классу относятся коттеджи ценовой категории 300-700 тысяч долларов.В сегменте от 300 до 500 тысяч долларов удаленность поселков от МКАД обычно не превышает 15-50 км по любому направлению, кроме юго-восточного, где есть поселки бизнес-класса, расположенные еще ближе к Москве.

Площадь домов - от 250 кв. м, размер участка - от 10 соток. В таких поселках уже имеется централизованное водо- и газоснабжение, канализация - септик. На территории обязательно обустроены детская площадка и гостевая автостоянка, на въезде и выезде - охрана. Из строительных материалов наиболее часто используются кирпич, "сандвич-панели" и дерево. Для этих поселков характерна единая социальная среда, владельцы домов, как правило, обеспеченные люди. Не далее 10 км от таких поселков имеются культурно-развлекательные и оздоровительные центры, а также магазины.

Коттеджи в поселках этой категории строятся по авторскому проекту и имеют единый архитектурный стиль, в рамках которого предполагается несколько типов домов. Около 45-50 процентов предложения приходится на поселки бизнес-класса, то есть со стоимостью дома с участком от 500 тысяч до 700 тысяч долларов. При этом 40 процентов спроса приходится на дома стоимостью до 150 тысяч долларов, а предложение на коттеджные поселки с домами такой стоимости не превышает 15 процентов.

Располагая же суммой от 700 тысяч долларов, считают риелторы, смело выбирайте загородный дом из числа объектов элитной недвижимости. Элитные поселки находятся в зоне лесных массивов либо вблизи водоемов. Размер особняков - от 500 кв. м и более, количество строений в поселке не превышает 50, площадь придомовых земельных участков - не менее 25 соток. Обязательным элементом является высокий уровень собственной инфраструктуры поселка: служба охраны, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, рестораны, бары, супермаркеты.

Цена загородного дома в первую очередь зависит от стоимости участка. Минимальная стоимость земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, сегодня составляет около 100 тысяч долларов, поскольку средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД составляет 8 тысяч долларов. С начала года стоимость земли в среднем увеличилась на 10 процентов по всем направлениям.

Естественно, что стоимость земли зависит от близости к МКАД, направления, близости леса, реки или озера. Часто эти критерии совмещают в себе стародачные места. Однозначным плюсом является наличие уже готовой системы коммуникаций, а коммуникации являются основной затратной статьей при строительстве новых коттеджных поселков. Второе немаловажное преимущество заключается в однородном социальном окружении - раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их купить. Третий плюс - все стародачные места находятся в прекрасных лесных массивах, рядом всегда расположены водоемы.

Земли, являющиеся предметом купли-продажи, могут принадлежать к разным категориям, таким, как: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Процесс получения земли застройщиком под строительство коттеджных поселков обычно преодолевает следующие этапы:

Крупные собственники земли путем скупки паев и акций у крестьян сосредотачивают в своих руках значительные объемы сельхозземель. Часть своих земель они продают девелоперам, а самые привлекательные участки используют для реализации собственных строительных проектов.

Девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников с целью улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Процесс улучшения потребительских свойств может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство. Также процесс может включать прокладку коммуникаций, улучшение ландшафта (создание искусственных водоемов, посадка леса). После девелопмента стоимость земли может возрасти на 150-300 процентов.

Рынок загородной недвижимости развивается в сторону освоения больших территорий, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций. Стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро- и газоснабжение, водоснабжение и канализацию. При приобретении земельного участка пакет коммуникаций приобретается отдельно и сейчас его стоимость составляет от 15 до 40 тысяч долларов за участок. А на элитных направлениях эта сумма может превышать и 100 тысяч долларов.