Сергей Круглик: оторвал бы голову тем, кто обещает три процента по ипотеке

Долевое безучастие

Российская газета| Давайте начнем с самой горячей темы. Что случилось на строительном рынке? Почему так много граждан оказались и без квартир, и без денег?

Сергей Круглик| Ксожалению, сложившаяся в нашей стране практика привлечения застройщиками денег граждан на ранних этапах строительства родилась не от хорошей жизни. Нормальные кредитно-финансовые механизмы строительства у нас пока не сформировались. "Нормально" - это когда инвестиционная компания вкладывает в строительство собственные средства и привлекает банковские кредиты, на продажу предлагает уже готовое жилье и затем возвращает долги кредитору. Но взять крупный кредит в банке большинство застройщиков не в состоянии - слишком тяжелые условия, высокие проценты. Поэтому и появилась эта схема - привлечения граждан в качестве инвесторов будущего строительства.

Строителям это выгодно - они фактически получают дешевый беспроцентный кредит. Но и будущие жильцы, отлично понимая, что рискуют, идут на заключение договора, потому что приобретение квартиры на стадии котлована обходится им гораздо дешевле, чем когда она уже построена.

РГ| аверно, все-таки не все понимают, в чем же риск?

Круглик| Прежде всего в том, что такого рода договорные отношения между дольщиками и застройщиками в российском законодательстве не были предусмотрены и никак не регулировались до 1 апреля текущего года. Заключая договор, большинство граждан полагали, что они покупают еще не построенную квартиру. Но то, чего еще нет в природе, купить нельзя. На самом деле договор об инвестировании или долевом участии означает, что гражданин становится соинвестором, то есть партнером компании, ведущей строительство. Он вместе со всеми остальными инвесторами финансирует застройщика и разделяет с ним все риски. Если по каким-либо причинам компания-застройщик разоряется - страдают все соинвесторы. Бизнес есть бизнес.

РГ| Что же изменилось с 1 апреля?

Круглик| Вступил в силу Закон о долевом участии в жилищном строительстве, который был подготовлен в числе прочих, входящих в общий пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Основная цель этого закона - не просто ввести взаимоотношения дольщиков и строителей в правовые рамки, но и максимально защитить граждан, вкладывающих свои сбережения в будущую квартиру.

РГ| Защитить каким образом?

Круглик| Например, закон запретил рекламировать и продавать квартиры, пока у застройщика не оформлены права на земельный участок и не готова вся документация, необходимая для начала строительства. Дело в том, что уже этот начальный этап требует довольно серьезных финансовых затрат. До введения этой нормы недобросовестные фирмы в принципе могли собирать деньги с граждан, даже не собираясь строить.

Закон ввел государственную регистрацию договоров долевого участия, чтобы пресечь случаи, когда одна и та же квартира продавалась дважды и трижды.

Застройщиков обязали стать более открытыми, предоставлять информацию о финансовом положении фирмы и о строящихся объектах всем заинтересованным лицам. Что, кстати, вызвало активное неудовольствие строительных компаний.

Кроме того, была введена ответственность застройщиков за несоблюдение сроков строительства, за ненадлежащее качество. Кстати, конкретный срок сдачи новостройки обязательно должен быть указан в договоре. До принятия закона многие компании этим пунктом пренебрегали, ограничиваясь общими обещаниями.

РГ| Но представители стройбизнеса активно критикуют закон, утверждая, что он настолько перекошен в пользу дольщиков, что стало невозможно работать. Это действительно так или строители лукавят, желая сохранить "мутную воду"?

Круглик| Кое в чем законодатели действительно перегнули палку. Например, закон предусматривает двойную ответственность перед дольщиками не только их партнера-застройщика, но и кредитующей строительство организации. Естественно, банкам это не выгодно, и кредитование строительства еще больше осложнилось. Есть и некоторые другие моменты. Например, чересчур строгие штрафные санкции в случае расторжения договора дольщиком. В результате он не только возвращает вложенные в строительство суммы, но и получает довольно высокий процент - выше, чем если бы он, скажем, положил эти деньги на депозит в банке. Строители опасаются, что некоторые инвесторы будут вкладывать деньги не для того, чтобы построить жилье, а для извлечения дополнительной прибыли, что опять-таки осложняет бизнес.

Поэтому уже подготовлен ряд поправок, которые сделают закон более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. В ближайшее время мы внесем их в Думу. Когда закон заработает в полную силу, полагаю, ситуация на строительном рынке стабилизируется.

РГ| Это в будущем, пусть и недалеком. А что же делать тем людям, которые уже "попали"?

Круглик| Некоторые регионы уже пытаются помочь пострадавшим дольщикам. На днях мэр Москвы Юрий Лужков сделал первый шаг - объявил, что проблемные дома будут достроены с помощью правительства Москвы. Я знаю, что и министерство строительства Московской области сейчас заканчивает ротацию строительных компаний, которые не могут завершить строительство, и ищет варианты, что можно сделать в каждом конкретном случае.

РГ| А что может быть сделано?

Круглик| Безусловно, будет какой-то процент людей, отдавших деньги фирмам, у которых не было ни земельного участка, ни разрешения на строительство. Это откровенное мошенничество. Такими случаями должны заниматься правоохранительные органы, суды.

Но если, предположим, компания разорилась, но есть недостроенный дом, его можно выкупить, достроить и рассчитаться с людьми.

Но я хотел бы подчеркнуть: мы все должны понимать, что покупка квартиры на стадии котлована - это далеко не самый хороший способ строительства. Во всем мире люди приходят и покупают готовое жилье, а не мифические проекты, которых еще нет и не известно, будут ли они реализованы. Попытки мошенничества будут всегда. Я бы отрывал головы тем, кто обещает ипотечный кредит под три процента годовых. Ну, не может у нас быть таких ипотечных кредитов, когда инфляция больше десяти процентов в год! Не мо-жет.

Доступно - не значит дешево

РГ| О доступном жилье правительство и депутаты говорят уже не первый год. В конце прошлого года был принят пакет из без малого трех десятков законов по созданию правовой базы для развития жилищного рынка. Теперь этому проекту придается более высокий статус - он вошел в число четырех приоритетных "президентских". Что это значит? Государство выделит дополнительные средства на его реализацию?

Круглик| Вообще, изначально инициатива комплексного подхода к решению жилищной проблемы в стране была высказана два года назад в Послании президента Российской Федерации к Федеральному Собранию. И рабочая группа, которая готовила пакет законопроектов по доступному жилью, формировалась с участием президентской администрации. Отсюда и статус проекта.

Дело в том, что тема обеспечения жильем крайне многогранна, затрагивает все сектора экономики и социальную сферу. Важно было сориентировать всю систему на рыночные отношения, подготовив соответствующую правовую базу. Полностью изменилась система жилищных прав - это отразил новый Жилищный кодекс. Взаимоотношения строительных компаний и муниципалитетов, в чьем ведении остается земля, регулируются Градостроительным кодексом. И так далее. Если сказать совсем просто, мы подготовили правовую базу для того, чтобы строительство жилья развивалось, чтобы были устранены бюрократические препоны, чтобы строить стало легче и дешевле. Тогда, можно надеяться, купить квартиру смогут не единицы довольно обеспеченных людей, как сейчас, но и граждане со средним уровнем достатка. Тогда можно будет сказать, что жилье стало доступным.

РГ| И все-таки, что такое - доступное жилье? Подразумевается - дешевое?

Круглик| Нет, не дешевое, потому что дешевое не бывает хорошим. В противном случае, если бы мы стремились к дешевизне, мы, может быть, снова пошли тем же путем, что в 60-е годы, когда строили "хрущевки".

На самом деле понятие доступности определяется иначе. Есть специальный показатель, принятый в развитых странах, который называется индексом доступности. Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости "стандартной" двухкомнатной квартиры к совокупному годовому доходу "среднестатистической" семьи из трех человек и показывает, за сколько лет семья в состоянии накопить на эту квартиру, если больше ни на что не будет тратить. Ясно, что этот индекс зависит и от доходов населения в том или ином регионе, и от того, ведется ли там жилищное строительство и каков уровень цен на рынке. Понадобится меньше двух лет - хорошо. Пять лет - терпимо. А если 8-10 лет и больше - это уже никуда не годится.

РГ| В программе сформулировано, к чему мы хотим прийти?

Круглик| Да. Задача поставлена предельно конкретно. Сегодня половина семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, хотели бы приобрести или построить собственное жилье. Но лишь 9 процентов имеют такую возможность - у них достаточно собственных сбережений или такой уровень доходов, который позволяет взять кредит. К 2010 году число таких семей должно утроиться.

РГ| За счет чего?

Круглик| В проекте выделено четыре главных направления, по которым надо действовать.

Первое - ипотечная поддержка. В 2004 году сумма выданных ипотечных кредитов составила 20,1 млрд. рублей. Мы рассчитываем, что в 2010 году этот объем возрастет более чем в 20 раз - до 415 млрд. Намечен целый комплекс мер, которые будут стимулировать банки увеличивать сроки погашения кредита, а сумму первоначального взноса и процентную ставку снижать.

Но если бы мы говорили только о развитии ипотеки, не заботясь о том, чтобы параллельно росли и объемы строительства, мы бы ничего не добились, кроме повышения цены квадратного метра. Поэтому второй приоритет - увеличение количества новостроек. Например, в 2004 году по сравнению с 2003-м прирост жилищного строительства составил 13 процентов - совсем неплохо. К 2010 году мы хотим объемы возводимого жилья удвоить. Если в 2004 году сдано чуть более 40 миллионов жилых метров, то через пять лет мы должны строить минимум 70-80 миллионов метров в год.

Но чтобы эти планы не остались на словах, нужно, чтобы строительство подкреплялось всем необходимым - развивалась стройиндустрия, производство стройматериалов. Самое "узкое" место - это выделение земельных участков под строительство и обеспечение их коммунальными сетями, теплоснабжением, электричеством. Эти затраты, по нашим оценкам, составляют до 40 процентов стоимости квадратного метра. Сюда же входят и расходы на "сложные взаимоотношения" с чиновниками, выделяющими землю.

Поэтому 1 октября этого года вступила в действие норма Земельного кодекса, в соответствии с которой теперь все участки под застройку продаются с аукциона. Не конкурса, когда чиновники определяют всевозможные условия, критерии отбора, причем довольно размыто, а именно аукциона. Закрытый перечень условий по объекту и цена - кто заплатит больше, тот и будет строить. Шельмовать крайне сложно.

Что касается проведения подготовки участка к строительству, часть выделенных из федерального бюджета средств будет вкладываться именно в развитие инженерной инфраструктуры.

РГ| У нас много вопросов из регионов о том, как попасть в эту программу? Или деньги будут "размазаны тонким слоем"?

Круглик| Никто ничего "размазывать" не будет. Будут выбраны регионы, которые активно занимаются жилищным строительством, у которых есть градостроительные планы. Но дело в том, что инженерная подготовка участка к строительству - дело довольно дорогое, затраты окупаются через довольно продолжительный срок, и это дополнительным грузом ложится на стоимость квадратного метра. Мы предлагаем механизм, который удешевит кредиты, взятые на эти цели, - за счет федеральных средств будут предоставляться гарантии по кредитам и гаситься процентные ставки. Так что "живых" денег никто не получит. Извините за прямоту, "отщипнуть" ничего не удастся. Это не деньги, это создание рыночных условий для того, чтобы начинали работать кредитные механизмы. На будущий год на эти цели в бюджете предусмотрено 15 миллиардов рублей.

Надо понимать, что сейчас мы в самом начале пути. Сегодня в стране примерно 2,8 млрд. кв. метров жилья. В улучшении жилищных условий нуждается 61 процент семей, причем каждая четвертая семья проживает в плохих и очень плохих условиях. Так что даже по нашим весьма скромным нормам обеспеченности жилплощадью получается, что необходимо построить 1,5 миллиарда кв. метров. Чтобы это стало реальностью, нам нужно не 80 млн. метров в год строить, а все 150.

РГ| Кроме увеличения количества сдаваемых метров есть еще какие-нибудь способы снизить стоимость жилья?

Круглик| На рынке цена на любой товар, в том числе и жилье, определяется балансом спроса и предложения. Возьмем, например, Москву. Это совершенно особый случай - здесь всегда будет повышенный спрос, сюда стекаются потенциальные покупатели жилья и со всей страны, и из-за рубежа, здесь цены всегда будут высокими.

В среднем же по России мы надеемся, что до 2010 года темпы прироста цен на рынке жилья начнут постепенно уменьшаться, то есть квартиры будут расти в цене, но не так быстро, как сейчас, и постепенно ситуация стабилизируется. Кстати, сами строители тоже прогнозируют постепенное снижение цен. Совсем недавно в Санкт-Петербурге меня знакомили с одним проектом. Строительная компания провела экспертную оценку доходов населения, покупательной способности и пришла к выводу, что нынешнюю стоимость метра примерно в 1000 долларов нужно бы опустить до уровня 600. А для того чтобы это сделать, они подобрали более дешевую технологию строительства - ушли от этих наших многоэтажных конструкций и планируют заняться малоэтажной застройкой, привлекая опыт и технологию соседей-финнов. Это далеко не единственный пример.

РГ| И все-таки с учетом всего, о чем вы говорили - острый дефицит жилья прежде всего - вряд ли стоит рассчитывать на то, что все мы завтра сможем купить такое жилье, какое захотим. Из регионов поступают жалобы: старую очередь на муниципальное жилье, которая сформировалась до нового Жилищного кодекса, начинают "чистить", убирать людей, имеющих более-менее нормальный доход.

Круглик| Остается одна категория граждан - малоимущие и нуждающиеся в жилье, за которую отвечают муниципалитеты. Эти люди должны обеспечиваться жильем по-прежнему бесплатно, и время стояния в этой очереди мы постараемся сократить с нынешних 15-20 лет до четырех.

Расформирование очереди - это прямое нарушение закона. Критерий уровня доходов семьи учитывается при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилья после 1 марта 2005 года. Тех, кто уже стоял в очереди, это не касается. За соблюдением законодательства, в том числе и жилищного, должна следить прокуратура.

РГ| Но до сих пор в регионах не приняты местные правовые акты, с помощью которых можно определить - кого считать малоимущим, а кого нет.

Круглик| Методические рекомендации мы подготовили - они есть в регионах, с ними можно познакомиться на официальном сайте Росстроя. Документ этот носит не обязательный, а рекомендательный характер. Иначе и быть не может, потому что обеспечение муниципальным жильем отдельных категорий граждан - это обязательства субъектов.

РГ| Ну а если законодатели в регионе принимают такие критерии для отсечения малоимущих, что туда попадают, допустим, только безработные и бомжи, а учитель, врач на бесплатную квартиру уже претендовать не могут?

Круглик| Речь идет о прерогативе местных властей. Но все-таки есть, напомню еще раз, прокурорский надзор - прокурор вправе опротестовать принятое решение, если оно выходит за рамки законодательства.

Легко ли быть молодым

РГ| В программе кроме сохранения бесплатного жилья для неимущих есть еще две приоритетных группы - это молодые семьи и молодые специалисты на селе. Как им будут помогать?

Круглик| Молодежь - самая активная и работоспособная группа населения. Но для того чтобы взять ипотечный кредит, у них, как правило, нет собственных накоплений для стартового взноса. Поэтому речь идет о том, что для них до 30 процентов стоимости квартиры, то есть первоначальный взнос, будет выплачиваться за счет бюджета. Такой же принцип - для сельских специалистов, с той только разницей, что в городах в основном покупают готовые квартиры, а на селе можно будет построить собственный дом.

РГ| Кто сможет воспользоваться этой поддержкой?

Круглик| Условия - молодая семья, возраст супругов до 30 лет, нуждаются в жилье и имеют постоянную работу с уровнем зарплаты, позволяющим возвращать кредит. По нашим расчетам, до 2010 года по этой программе улучшат свои условия порядка 200 тысяч человек.

РГ| Если молодая семья живет в квартире родителей и не имеет собственной площади, она будет признана нуждающейся?

Круглик| Конечно, ведь у них нет своего жилья.

Комфорт за разумные деньги

РГ| У нас еще одна животрепещущая тема: снова очень много говорится в последние дни о стремительном росте коммунальных тарифов. Недавно даже президент сказал, что "вакханалию с коммунальными тарифами пора прекращать". Прекратим ли?

Круглик| Дело не только в росте тарифов. Давайте смотреть глубже. Сколько уже лет говорим "надо что-то делать". Помните, еще в 1997 году реформу в жилищно-коммунальном секторе пытались активизировать с тем, чтобы лет через пять отрасль жила уже не за счет постоянных многомиллиардных бюджетных вливаний, а работала на нормальных рыночных принципах, то есть стала самоокупаемой. Но самоокупаемость и означает, что потребители, в том числе и население, должны платить за услуги полностью. Только тариф при этом должен быть нормальным, экономически обоснованным, а не взятым с потолка. Так вот, тарифы ежегодно растут процентов на 30-40, а о том, чтобы коммунальное хозяйство работало эффективнее, чтобы снижались издержки, заботятся лишь единицы.

Вот и пришли к тому, что рост коммунальных тарифов уже стал серьезно влиять на инфляцию. А она тормозит не только экономический рост в стране вообще, но и выполнение многих социальных программ. Взять ту же ипотеку - ну не сможет ипотечное кредитование развиваться такими темпами, как нам хотелось бы, если не снизить проценты. А какой банк их снизит при такой инфляции? Замкнутый круг получается.

Поэтому и было решено разработать законопроект, согласно которому на федеральном уровне будут устанавливаться предельные уровни тарифов для каждого региона на будущий год. И перескочить эту "планку" будет уже нельзя.

РГ| Но ведь и сегодня такое регулирование ведется - с помощью утверждаемого правительством стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг в расчете на один квадратный метр?

Круглик| Совершенно верно, стандарты правительство утверждает ежегодно и использует их в качестве экономического рычага для расчета субсидий, поступающих в регионы из федерального бюджета. Только в этом механизме нет никакого ограничителя, который бы не позволял мэру этот стандарт нарушать.

Возьмем, к примеру, Новосибирскую область. Там себестоимость коммунальных услуг ниже той, что установлена федеральным стандартом. Это значит, в области работа идет, отрасль модернизируется, издержки снижаются. И я за них спокоен - они перезимуют нормально. А во многих других регионах федеральный стандарт перекрывают и в полтора, и в два раза. Это значит, у них и тарифы завышены, потому что работают коммунальные предприятия плохо, неэффективно, и расплачивается за это население. И как раз от этих регионов можно ожидать всяких сложностей и ЧП во время зимовки. И никто за это не отвечает.

Если же предельный размер тарифа будет установлен законом, тут уже совершенно другой уровень ответственности. Закон обязаны выполнять все. Не сможет мэр, бесконечно повышая тарифы, решать проблемы городского хозяйства исключительно за счет населения. Может, хоть так заставим некоторых пошевелиться.

РГ| Летом вы давали предварительный прогноз, что в 2006 году, как и в нынешнем, нас ожидает примерно 30-процентный рост тарифов. С учетом готовящегося закона и обещаний министра финансов Кудрина сдержать рост цен на газ и прочее топливо какого все-таки роста может ожидать население?

Круглик| Картина по регионам будет пестрой. Где-то рост тарифов шел планомерно, и там никаких потрясений в будущем году не предвидится. Регионы, в которых тарифы в последние годы власть сдерживала искусственно, в худшем положении, там рост будет, и заметный. В среднем же, по нашим расчетам, услуги коммунальной отрасли в 2006 году подорожают на 15-20 процентов.

Для сравнения:

За сколько лет накопит на "среднее" жилье "среднестатистический" иностранец?

Рио-де-Жанейро - 2,5 года

Нью-Йорк - 2,7 года

Мельбурн - 3,6 года

Лондон - 4,7 года

Токио - 5,6 года

Стокгольм - 6 лет

Амстердам - 7,8 года

По данным ИМЭПИ РАН, май 2005 года