Поделиться
Для России характерно волнообразное развитие рынка коммерческой недвижимости: от центра к периферии с временным шагом в среднем от 2 до 8 лет. Первой волной идет развитие рынка офисной, затем торговой и промышленной - складской недвижимости. Пионерами в освоении всех сегментов рынка являются российские предприниматели и инвесторы. Западные компании пока занимают выжидательную позицию, и их интересы распространяются не дальше столиц.
Московский рынок скоро подойдет к точке насыщения по всем сегментам, что заставляет инвесторов присматриваться к регионам. Данный факт открывает для последних новые перспективы развития. Здесь, однако, существуют значительные риски, связанные, главным образом, с ликвидностью объектов.
Тем не менее риски с лихвой могут быть покрыты доходностью строительства коммерческой недвижимости. Срок окупаемости проектов, которые обычно устанавливаются банками, составляет в среднем три года, с внутренней рентабельностью 20 процентов. Причем форм инвестиционного участия банков может быть две: разделение коммерческих рисков и инвестирование под заказ партнера. Сегодня банки предлагают клиентам новый вид инвестирования - ломбардное кредитование, то есть кредитование под залог. Поскольку ключевым фактором при кредитовании является устойчивое финансовое положение заемщика, то в качестве альтернативы заемщик может предложить банку свою собственность, иными словами, объект коммерческой недвижимости. Одним из привлекательных для вложения средств объектов могут стать и так называемые "пром-сити", которые, как полагают эксперты, в скором времени должны появиться в России. Они будут строиться на прилегающих к городской черте территориях и представлять собой не технопарки или бизнес-центры, а комплексы для размещения промпредприятий с экологически чистым производством. Они хороши тем, что позволяют, наряду со строительством производственных цехов, размещать общежития и другие необходимые для сотрудников предприятий объекты инфраструктуры.
И все-таки, несмотря на наметившиеся центробежные тенденции, Москва остается абсолютным лидером на рынке коммерческой недвижимости. Объем площадей различного назначения, вводимых в эксплуатацию в Москве в 2003 году, составил 12 процентов от общего объема строительства по всей стране.
Потребность в помещениях, предназначенных для ведения бизнеса, остается высокой. По-прежнему недостает офисов, магазинов, гостиниц и других рыночных объектов, и спрос на них не падает. Например, в первом полугодии 2003 года на рынок поступило около 150 тысяч квадратных метров офисных площадей высокого класса. При этом уровень заполненности помещений остался на уровне 95-97 процентов.
В Европе средняя доходность от проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, составляет 7-8 процентов, тогда как в России она в два раза выше. Вкупе с достаточно стабильной макроэкономической ситуацией это делает московскую недвижимость весьма привлекательной для инвестиций.
Общая площадь торговых помещений в Москве составляет около 2 миллионов квадратных метров. Строительство продолжается, однако только 40 процентов площадей считаются особо привлекательными.
Одна из основных тенденций этого года - рост спроса на качественные помещения в торговых центрах, то есть в зданиях с развитой инженерией, высоким уровнем отделки помещений. На сегодняшний день заполняемость практически всех действующих торговых комплексов - на уровне 95-98 процентов.
По мнению экспертов, рынок продолжит развиваться в сторону более просторных и дорогих объектов, рассчитанных на горожан со средним и высоким достатком. Сейчас наиболее востребованы площади в 150-300 квадратных метров, однако в последнее время отмечается рост спроса на торговые площади в диапазоне 500-1000 квадратных метров.